전월세 전환율이란: 보증금 1억을 월세로 바꾸면 얼마인가
전월세 전환율은 전세보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연이율입니다. 보증금 일부를 돌려받는 대신 그만큼을 매달 월세로 내는 구조이므로, 전환율이 높을수록 세입자가 내야 할 월세가 커집니다. 2026년 9월 현재 계약 갱신이나 계약 조건 변경에 적용되는 법정 상한은 5.00%입니다. 한국은행 기준금리 연 3.00%에 주택임대차보호법 시행령이 정한 2%포인트를 더한 값이 연 10%보다 낮기 때문입니다.
월세 = (전세보증금 − 전환 후 보증금) × 전환율 ÷ 12
환산 전세보증금 = 월세 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율)
예를 들어 전세보증금 4억원짜리 집에서 보증금 1억원만 남기고 3억원을 월세로 돌린다고 해봅시다. 전환율 5.00%를 적용하면 연 임대료는 3억원 × 5% = 1,500만원이고, 이를 12로 나눈 125만원이 월세가 됩니다. 만약 집주인이 6%를 요구한다면 월세는 150만원으로 뛰어 연간 300만원을 더 부담하게 됩니다. 갱신 계약이라면 이 6%는 법정 상한을 넘으므로 초과분을 거절할 근거가 있습니다.
보증금 1억원을 월세로 전환할 때 전환율별 월세 (2026년 기준)| 전환율 | 1억원당 월세 | 1억원당 연 임대료 | 법정 상한 대비 |
|---|
| 3.0% | 250,000원 | 3,000,000원 | 상한 이내 |
| 4.0% | 333,333원 | 4,000,000원 | 상한 이내 |
| 5.0% (법정 상한) | 416,666원 | 5,000,000원 | 상한 |
| 6.0% | 500,000원 | 6,000,000원 | 상한 초과 |
| 7.0% | 583,333원 | 7,000,000원 | 상한 초과 |
| 8.0% | 666,666원 | 8,000,000원 | 상한 초과 |
법정 상한은 언제 강제되는가: 갱신 계약과 신규 계약의 차이
많은 사람이 오해하는 지점이 바로 여기입니다. 주택임대차보호법 제7조의2가 정한 전환율 상한은 모든 계약에 적용되는 것이 아니라, 이미 존재하는 임대차 계약의 조건을 바꾸거나 계약을 갱신하는 경우에만 강제됩니다. 세입자가 바뀌는 신규 계약에는 적용되지 않아 시장에서 정해지는 전환율을 그대로 쓸 수 있습니다. 그래서 신규 계약의 시장 전환율은 법정 상한보다 높게 형성되는 경우가 흔합니다.
상한 계산에 쓰이는 가산 이율은 2020년 9월 29일 시행령 개정으로 3.5%포인트에서 2%포인트로 낮아졌습니다. 기준금리가 오르내리면 상한도 따라 움직이므로, 계약서를 쓰기 직전에 그 시점의 기준금리를 다시 확인해야 합니다. 2026년 들어 한국은행이 7월과 8월 두 차례 연속 금리를 올리면서 상한도 4.50%에서 5.00%로 올라갔습니다.
- 갱신 계약: 임대료 5% 증액 제한과 전환율 상한이 모두 적용됩니다. 두 단계를 순서대로 검산해야 합니다.
- 계약 기간 중 조건 변경: 전세를 월세로 돌리자는 제안도 전환율 상한을 받습니다.
- 신규 계약: 전환율 상한이 강제되지 않습니다. 다만 상한은 협상의 기준선으로 삼을 수 있습니다.
- 상가 임대차: 상가건물임대차보호법이 따로 적용되며 산정률 상한이 다릅니다.
지역별 시장 전환율과 통계 확인 방법
실제 시장에서 통용되는 전환율은 법정 상한과 다릅니다. 한국부동산원은 매월 전국주택가격동향조사를 통해 지역별, 주택 유형별 전월세 전환율을 공표합니다. 일반적으로 아파트의 전환율이 가장 낮고 단독주택, 다세대·연립, 오피스텔로 갈수록 높아지는 경향이 있습니다. 보증금 반환 위험이 큰 유형일수록 월세로 받으려는 수요가 크기 때문입니다. 같은 지역 안에서도 보증금이 클수록 전환율이 낮게 적용되는 편입니다.
내가 받은 제안이 시세 대비 합리적인지 확인하려면 한국부동산원 부동산통계정보시스템(R-ONE)에서 해당 시군구의 최신 전월세 전환율을 조회하고, 계산기의 실효 전환율 역산 기능으로 실제 매물의 전환율을 구해 비교하면 됩니다. 같은 단지의 전세 매물과 월세 매물을 각각 찾아 월세 보증금과 월세를 넣으면 그 매물에 붙은 전환율이 바로 나옵니다.
임대인·임차인 협상 포인트와 판단 기준
전환율은 결국 돈의 시간 가치를 두고 벌이는 협상입니다. 임차인은 전환율을 전세자금대출 금리와 비교해야 하고, 임대인은 보증금을 굴려서 얻을 수 있는 수익률과 비교해야 합니다. 전환율이 전세대출 금리보다 높으면 대출을 받아 전세를 유지하는 쪽이 유리하고, 반대라면 보증금을 줄이고 월세를 내는 쪽이 현금 흐름상 낫습니다.
- 임차인: 갱신 계약이라면 법정 상한을 근거로 제시하고, 신규 계약이라면 한국부동산원 통계와 인근 단지 매물의 실효 전환율을 근거로 협상하세요.
- 임차인: 보증금을 낮추면 대항력과 우선변제권이 보호하는 금액도 줄어듭니다. 전세보증금 반환보증 가입 여부와 함께 따져 보세요.
- 임대인: 전환율을 지나치게 높이면 공실 기간이 길어져 오히려 연간 수익이 줄어듭니다. 공실 한 달은 연 수익률 약 8%를 깎아먹습니다.
- 월세 세액공제: 총급여 8,000만원 이하 무주택 근로자는 월세액의 일정 비율을 세액공제받을 수 있으므로 실질 부담은 계산된 월세보다 낮아집니다.
- 전환 후에는 확정일자와 전입신고를 다시 확인하고, 보증금 감액분이 실제로 반환됐는지 계약서에 명시하세요.
2026년 9월 2일 기준 한국은행 기준금리 연 3.00%와 주택임대차보호법 시행령 제9조를 반영했습니다. 기준금리는 금융통화위원회 결정에 따라 바뀌므로 계약 전에 국토교통부 전월세 전환율 안내와 한국은행 기준금리 공시를 확인하시기 바랍니다.