취득세란? 2026년 세율 구조 한눈에 보기
취득세는 부동산이나 차량 등을 취득할 때 한 번 내는 지방세입니다. 주택을 살 때는 취득가액 6억원 이하 1%, 6억 초과 9억 이하 1~3%, 9억원 초과 3%가 기본이고 다주택자는 최대 12%까지 중과됩니다. 실제 납부액은 취득세만이 아니라 지방교육세와 농어촌특별세를 더한 금액이라 계산기에서 세 가지를 함께 확인해야 합니다.
- 취득세: 본세. 주택 유상취득 1~3%, 다주택 중과 8~12%, 주택 외 부동산·토지 4%, 증여 3.5%, 상속·신축 2.8%
- 지방교육세: 주택 유상취득은 취득세율의 10%(0.1~0.3%), 중과 대상은 0.4% 고정, 주택 외 4%는 0.4%
- 농어촌특별세: 전용면적 85㎡ 이하 국민주택 규모는 비과세, 85㎡ 초과는 0.2%, 중과 8%는 0.6%, 중과 12%는 1.0%
과세표준은 원칙적으로 실제 거래가액입니다. 다만 증여·상속처럼 대가 없이 받은 경우에는 시가인정액(감정가·유사매매사례가) 또는 시가표준액이 기준이 됩니다.
2026년 주택 취득세율표 (주택 수·지역별)
아래 표는 2026년 9월 2일 기준 시행 중인 주택 취득세율입니다. 주택 수는 세대를 기준으로 판정하며, 취득하려는 주택을 포함해서 셉니다.
| 구분 | 조정대상지역 | 비조정지역 | 지방교육세 | 농특세(85㎡ 초과) |
|---|
| 1주택 | 1~3% | 1~3% | 0.1~0.3% | 0.2% |
| 2주택 | 8% | 1~3% | 0.4% / 0.1~0.3% | 0.6% / 0.2% |
| 3주택 | 12% | 8% | 0.4% | 1.0% / 0.6% |
| 4주택 이상·법인 | 12% | 12% | 0.4% | 1.0% |
| 증여(무상) | 3.5% (3억 이상 12%) | 3.5% | 0.3% / 0.4% | 0.2% / 1.0% |
| 상속·신축 | 2.8% | 2.8% | 0.16% | 0.2% |
| 주택 외(오피스텔·상가)·토지 | 4% | 4% | 0.4% | 0.2% |
업무용 오피스텔은 주택이 아니라 건축물로 보아 4%가 적용됩니다. 다만 주거용으로 재산세가 부과되는 오피스텔은 이후 다른 주택을 살 때 주택 수에 포함되므로, 오피스텔 보유자는 중과 여부를 반드시 확인해야 합니다.
6억 초과 9억 이하 사잇값 세율 공식
6억원과 9억원 사이 주택은 고정 세율이 아니라 가액에 따라 1%에서 3%까지 연속으로 올라가는 사잇값 세율을 씁니다. 6억원을 1원 넘겼다고 세금이 계단처럼 뛰던 문제를 해결하기 위해 도입된 방식입니다.
취득세율(%) = (취득가액(억원) x 2 ÷ 3) − 3
소수점 다섯째 자리에서 반올림해 넷째 자리까지 적용
- 6억 5,000만원 → 6.5 x 2 ÷ 3 − 3 = 1.3333%
- 7억원 → 7 x 2 ÷ 3 − 3 = 1.6667%
- 7억 5,000만원 → 7.5 x 2 ÷ 3 − 3 = 2.0000%
- 8억 5,000만원 → 8.5 x 2 ÷ 3 − 3 = 2.6667%
이 구간에서는 지방교육세도 취득세율의 10%로 함께 움직입니다. 7억원 주택이면 지방교육세는 0.16667%가 됩니다.
다주택 중과 완화, 2026년 9월 현재 시행 상태
2026년 9월 2일 현재 다주택자 취득세 중과는 폐지되지 않았습니다. 조정대상지역 2주택 8%, 3주택 이상 12%, 비조정지역 3주택 8%, 4주택 이상 12%가 그대로 유지되고 있습니다. 완화된 것은 전면 폐지가 아니라 아래와 같은 예외 범위입니다.
- 비수도권 저가주택 중과 제외: 2025년 1월 2일 이후 지방 소재 공시가격 2억원 이하 주택을 유상 취득하면 보유 주택 수와 관계없이 중과세율을 적용하지 않고 기본세율 1%를 적용합니다(종전 기준 1억원에서 2억원으로 확대, 2026년 1월 1일 시행).
- 지방 준공 후 미분양주택: 취득가액 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 요건을 갖추면 취득세를 최대 50% 감면하고 다주택 중과에서도 제외합니다(2026년 한시).
- 일시적 2주택: 종전 주택을 정해진 기간 안에 처분하면 중과 없이 기본세율로 신고할 수 있습니다. 기한 내 처분하지 못하면 차액을 추징당합니다.
조정대상지역 지정·해제는 국토교통부 고시로 수시로 바뀌므로, 계약 시점이 아니라 취득 시점의 지정 여부를 다시 확인해야 합니다.
생애최초 주택 구입 취득세 감면
세대원 전원이 주택을 소유한 적이 없는 상태에서 실거래가 12억원 이하 주택을 처음 취득하면 취득세를 최대 200만원까지 감면받습니다. 과거에 있던 소득 요건(부부 합산 7,000만원 이하)은 폐지되어 소득 증빙 없이도 무주택 요건만 맞으면 적용됩니다.
- 산출 취득세가 200만원 이하면 전액 면제, 초과하면 200만원만 감면
- 취득일로부터 3개월 이내 전입·상시 거주해야 하고, 3년 내 매각·임대 시 추징
- 취득 후 3개월 이내에 추가 주택을 취득하면 감면이 취소됨
- 감면 신청은 취득세 신고 시 시·군·구청에 함께 접수(사후 환급도 가능)
행정안전부는 2026년 8월 26일 지방세발전위원회에서 40세 미만 청년의 생애최초 감면 한도를 200만원에서 300만원으로 올리고, 주거용 오피스텔도 감면 대상에 포함하는 2026년 지방세제 개편안을 발표했습니다. 이 내용은 입법예고와 국회 처리를 거쳐 2026년 10월 1일 이후 취득분부터 적용될 예정이며, 2026년 9월 2일 현재는 아직 시행 전입니다. 따라서 이 계산기는 현행 200만원 한도를 기준으로 계산합니다.
취득세 계산 예시 3가지 (3억·7억·12억)
1주택, 비조정지역, 전용면적 85㎡ 이하를 기준으로 한 계산 예시입니다. 같은 조건에서 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%가 추가됩니다.
| 취득가액 | 취득세율 | 취득세 | 지방교육세 | 합계 | 실효세율 |
|---|
| 3억원 | 1% | 300만원 | 30만원 | 330만원 | 1.10% |
| 7억원 | 1.6667% | 1,166만 6,900원 | 116만 6,690원 | 약 1,283만원 | 1.83% |
| 12억원 | 3% | 3,600만원 | 360만원 | 3,960만원 | 3.30% |
같은 12억원 주택이라도 조정대상지역에서 두 번째 주택으로 사면 취득세율이 8%로 뛰어 취득세만 9,600만원, 지방교육세 480만원이 됩니다. 주택 수 하나 차이로 세금이 2.5배 이상 벌어지므로 취득 전에 세대 기준 주택 수를 반드시 확인하세요.
신고·납부 기한 60일과 납부 방법
취득세는 취득일부터 60일 이내에 부동산 소재지 시·군·구청에 신고·납부해야 합니다. 취득일은 잔금 지급일과 등기접수일 중 빠른 날입니다. 실무에서는 등기를 접수하려면 취득세 영수증이 필요하기 때문에 대부분 잔금일 당일이나 며칠 안에 납부합니다.
- 매매·신축: 취득일부터 60일 이내
- 증여: 취득일이 속한 달의 말일부터 3개월 이내
- 상속: 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내(국외 거주 상속인 9개월)
- 기한 초과 시 무신고가산세 20%와 납부지연가산세(1일 0.022%) 부과
납부는 위택스 온라인 신고·납부, 시·군·구청 세무과 방문, 은행 창구 모두 가능합니다. 2026년 9월 2일 기준 행정안전부·위택스 고시 자료를 반영했으며, 세율과 감면 요건은 매년 개정되므로 실제 취득 전 위택스(wetax.go.kr)와 행정안전부(mois.go.kr)에서 최신 기준을 확인하시기 바랍니다.