청약가점 84점은 어떻게 나뉘나
청약가점은 무주택기간 32점, 부양가족수 35점, 청약통장 가입기간 17점을 더한 84점 만점 점수입니다. 민영주택 일반공급에서 가점제 물량의 당첨자를 가르는 유일한 기준이며, 배점표는 주택공급에 관한 규칙 별표1에 정해져 있어 2007년 가점제 도입 이후 2026년 9월 현재까지 바뀌지 않았습니다. 이 계산기는 생년월일과 혼인신고일, 부양가족 구성, 청약통장 가입일을 넣으면 세 항목의 점수와 합계를 자동으로 계산합니다.
청약가점 = 무주택기간 점수(최대 32) + 부양가족수 점수(최대 35) + 청약통장 가입기간 점수(최대 17)
모든 항목은 입주자모집공고일 기준으로 산정합니다.
세 항목의 성격은 서로 다릅니다. 가입기간은 시간이 지나면 자동으로 쌓이고, 무주택기간도 기산일만 정해지면 해마다 2점씩 오릅니다. 반면 부양가족은 35점으로 배점이 가장 크면서도 세대 구성에 따라 순식간에 15점, 20점씩 움직입니다. 그래서 같은 나이대에서 당락을 가르는 항목은 대부분 부양가족입니다.
- 무주택기간(32점): 만 30세가 되는 날과 혼인신고일 중 빠른 날부터 입주자모집공고일까지. 1년마다 2점, 15년 이상이면 32점입니다. 만 30세 미만 미혼 무주택자는 0점입니다.
- 부양가족수(35점): 본인을 뺀 배우자와 직계존비속 인원. 0명 5점에서 1명당 5점씩 올라 6명 이상이면 35점입니다.
- 청약통장 가입기간(17점): 가입일부터 공고일까지. 6개월 미만 1점, 6개월 이상 1년 미만 2점, 이후 1년마다 1점씩 올라 15년 이상이면 17점입니다.
- 가점은 모두 입주자모집공고일을 기준으로 산정합니다. 청약 접수일이나 당첨자 발표일이 아니라 공고일이라는 점을 놓치면 하루 차이로 2점이 사라질 수 있습니다.
무주택기간 산정의 함정
무주택기간은 계산 착오가 가장 많은 항목입니다. 시작점은 나이가 아니라 만 30세가 되는 날과 혼인신고일 중 빠른 날입니다. 27세에 혼인신고를 했다면 그날부터 세므로 만 30세를 기다린 사람보다 6점을 먼저 확보합니다. 반대로 미혼이면서 만 30세가 되지 않았다면 아무리 오래 무주택이어도 0점입니다.
중간에 주택을 보유한 적이 있다면 그 주택을 처분해 무주택자가 된 날부터 다시 셉니다. 결혼 전 배우자가 보유했던 주택도 마찬가지로 처분일이 기산일이 됩니다. 분양권과 입주권도 2018년 12월 11일 이후 취득분부터는 주택으로 보므로, 분양권을 갖고 있던 기간은 무주택기간에서 빠집니다.
예외도 있습니다. 민영주택 일반공급에서는 전용 60제곱미터 이하이면서 공시가격이 수도권 1억6천만원, 그 외 지역 1억원 이하인 소형·저가주택 한 채는 보유해도 무주택으로 봅니다. 다만 이 특례는 국민주택과 특별공급에는 적용되지 않습니다. 만 60세 이상 직계존속이 주택을 보유한 경우에도 신청자 본인은 무주택으로 보지만, 그 직계존속은 부양가족 점수에서 빠집니다. 무주택기간 점수를 지키려다 부양가족 점수를 잃는 구조라 어느 쪽이 유리한지 계산해 봐야 합니다.
부양가족 인정 요건
부양가족은 배점이 35점으로 가장 크지만 인정 요건이 가장 까다롭습니다. 대상은 배우자와 직계존속(부모·조부모), 직계비속(자녀·손자녀)이고 본인은 포함하지 않습니다. 형제자매는 같은 집에 살아도 부양가족이 아닙니다.
- 배우자: 주민등록이 분리돼 있어도 1명으로 인정합니다. 배우자와 같은 세대에 있는 직계비속도 함께 인정됩니다.
- 직계존속: 신청자가 세대주여야 하고, 공고일 기준으로 3년 이상 계속 같은 주민등록표에 올라 있어야 합니다. 하루라도 끊기면 처음부터 다시 3년을 채워야 합니다.
- 직계비속: 만 30세 미만이면 됩니다. 만 30세 이상이면 미혼이면서 1년 이상 같은 주민등록표에 등재돼 있어야 인정됩니다.
- 제외: 만 60세 이상 직계존속이 주택을 보유하면 신청자는 무주택으로 보되 그 직계존속은 부양가족에서 빠집니다. 외국에 90일을 넘겨 체류 중인 세대원도 제외됩니다.
가점제와 추첨제 비율
가점이 84점 만점이어도 모든 물량을 가점으로 뽑는 것은 아닙니다. 민영주택 일반공급은 지역과 전용면적에 따라 가점제와 추첨제 비율이 나뉩니다. 아래 표는 2023년 4월 개정 이후 2026년 9월 현재까지 적용되는 기준이며, 비규제지역 비율은 지방자치단체가 조정할 수 있으므로 최종 판단은 단지별 입주자모집공고문을 따릅니다.
| 지역 구분 | 전용 60㎡ 이하 | 전용 60㎡ 초과 85㎡ 이하 | 전용 85㎡ 초과 |
|---|
| 투기과열지구 | 가점 40% / 추첨 60% | 가점 70% / 추첨 30% | 가점 80% / 추첨 20% |
| 조정대상지역 | 가점 40% / 추첨 60% | 가점 70% / 추첨 30% | 가점 50% / 추첨 50% |
| 수도권 공공택지(비규제) | 가점 100% | 가점 100% | 가점 50% 이하(지자체 결정) |
| 그 밖의 비규제지역 | 가점 40% 이하(지자체 결정) | 가점 40% 이하(지자체 결정) | 추첨 100% |
표를 보면 가점이 낮을수록 작은 평형이 유리합니다. 투기과열지구에서도 전용 60제곱미터 이하는 60%가 추첨 물량이라 1인 가구와 신혼부부에게 기회가 열려 있습니다. 반대로 가점이 60점을 넘는다면 가점제 비율이 높은 85제곱미터 초과 평형에서 경쟁력이 큽니다.
가점을 올리는 현실적인 방법
가점을 단기간에 올리는 방법은 많지 않지만, 놓치고 있는 점수를 되찾는 방법은 있습니다. 첫째, 혼인신고를 미루고 있다면 무주택기간 기산일이 늦어진다는 점을 계산에 넣으세요. 만 30세 이전 혼인신고는 기산일을 앞당깁니다. 둘째, 직계존속을 부양가족으로 넣으려면 3년이 필요하므로 전입은 빠를수록 좋습니다. 셋째, 청약통장은 가입기간만 보므로 금액이 적어도 절대 해지하지 마세요. 15년을 채우면 17점이고, 해지하면 그 시간이 모두 사라집니다. 넷째, 자녀가 만 30세에 가까워지면 그 전에 청약하는 편이 유리합니다. 다섯째, 가점이 낮다면 특별공급과 추첨제 물량, 국민주택 저축총액 경쟁으로 방향을 바꾸는 것이 현실적입니다.
자주 틀리는 사례와 부적격 처리
- 기준일을 접수일로 잘못 계산: 모든 가점은 입주자모집공고일 기준입니다. 공고일 다음 날 생일이 오면 그 점수는 이번 청약에 반영되지 않습니다.
- 본인을 부양가족에 포함: 본인은 부양가족이 아닙니다. 3인 가구라면 부양가족은 2명이고 점수는 15점입니다.
- 직계존속 3년 요건 착오: 전입 후 3년이 지나지 않았거나 중간에 전출 기록이 있으면 인정되지 않습니다.
- 분양권·입주권을 주택에서 제외: 2018년 12월 11일 이후 취득한 분양권과 입주권은 주택으로 봅니다. 보유 기간만큼 무주택기간이 줄어듭니다.
- 부적격 처리의 대가: 가점을 잘못 적어 당첨되면 당첨이 취소되고 최대 1년간 다른 주택에 청약할 수 없습니다. 재당첨 제한과는 별개로 불이익이 생기므로 반드시 청약홈 자료로 대조해야 합니다.
당첨 커트라인은 어디서 확인하나
당첨 커트라인은 법으로 정해진 값이 아니라 단지마다 다른 결과값입니다. 같은 서울이라도 인기 단지는 60점대 후반, 외곽 단지는 30점대에서 갈립니다. 언론에 나오는 평균 가점은 참고 지표일 뿐이므로, 실제 판단은 청약홈의 경쟁률과 당첨 가점 공개 자료에서 관심 지역·면적의 최근 실적을 직접 확인하는 방식이 정확합니다. 청약홈은 단지별 최저·최고·평균 당첨 가점을 공개하므로, 본인 점수를 넣고 최근 1년 치를 훑어보면 어느 평형과 지역이 승산 있는지 판단할 수 있습니다.
2026년 9월 1일 기준 주택공급에 관한 규칙 별표1(가점제 배점기준표)과 청약홈 안내를 반영했습니다. 가점제·추첨제 비율과 규제지역 지정은 개정될 수 있으므로 청약 전 아래 공식 확인처와 단지별 입주자모집공고문을 확인하세요. 청약홈, 국토교통부