일정은 특공, 1순위, 2순위, 발표, 계약 순서로 읽는다
아파트 청약 일정표는 왼쪽부터 순서대로 읽으면 됩니다. 모든 일정의 출발점은 입주자모집공고일입니다. 공고일은 청약 자격을 판단하는 기준일이기도 해서, 무주택 기간과 세대원 구성, 거주 기간을 모두 이 날짜로 따집니다. 공고가 나오면 보통 2주 뒤부터 접수가 시작되는데, 첫날이 특별공급입니다. 신혼부부, 생애최초, 다자녀 가구, 신생아, 노부모 부양, 기관추천 같은 유형별로 배정된 물량을 자격 있는 사람끼리만 경쟁합니다. 특별공급에서 미달이 나면 남은 물량은 일반공급으로 넘어가므로, 특공 경쟁률이 낮은 단지는 그다음 날 1순위 물량이 늘어납니다.
이튿날은 1순위 일반공급입니다. 표에서 해당지역과 기타지역 날짜가 다르게 잡혀 있으면 해당지역 거주자가 하루 먼저 신청하고 남은 물량을 기타지역이 받는 구조입니다. 1순위에서 마감되면 2순위 접수는 진행되지 않으므로, 2순위 날짜가 잡혀 있어도 실제로는 열리지 않는 경우가 많습니다. 당첨자 발표일은 접수 종료 후 보통 일주일 뒤이고, 이 날짜가 같은 다른 단지에 중복 당첨되면 둘 다 무효가 되므로 발표일이 겹치는 단지는 하나만 골라야 합니다. 계약일은 발표일로부터 다시 2주 안팎 뒤에 사흘 정도 열립니다.
청약통장 조건: 1순위가 되는 기준
민영주택 1순위는 청약통장 가입 기간과 지역별 예치금을 함께 봅니다. 투기과열지구와 조정대상지역은 가입 2년 이상, 그 외 수도권은 1년 이상, 비수도권은 6개월 이상이면 기간 요건을 채웁니다. 예치금은 공고일 전날까지 들어 있어야 하고, 서울과 부산 기준으로 전용 85제곱미터 이하는 300만원, 102제곱미터 이하는 600만원, 135제곱 미터 이하는 1,000만원, 그 이상은 1,500만원입니다. 국민주택은 예치금 대신 납입 횟수와 인정 금액이 기준이라, 매달 인정 한도까지 거르지 않고 넣는 것이 순위를 끌어올리는 유일한 방법입니다.
자금 계획은 계약금, 중도금, 잔금 순으로 세운다
당첨은 시작일 뿐이고 실제 부담은 계약일부터입니다. 분양가의 10%인 계약금은 대출이 나오지 않아 전액 현금이어야 합니다. 분양가 6억원 단지라면 계약일까지 6,000만원을 확보해야 한다는 뜻입니다. 이어지는 중도금 60%는 입주 전까지 보통 6회에 걸쳐 나눠 내며, 대부분 시행사가 알선하는 중도금 집단대출로 처리합니다. 다만 집단대출도 한도와 금리가 규제지역 여부에 따라 달라지고, 회차별 이자를 매달 내는 이자 후불제인지 입주 때 한꺼번에 내는 이자 후취인지에 따라 월 현금 흐름이 크게 달라집니다. 마지막 잔금 30%는 입주 시점에 주택담보대출로 전환하거나 기존 주택을 처분해 마련합니다.
규제지역 대출 한도는 이 순서 전체를 좌우합니다. 투기과열지구와 조정대상지역에서는 주택담보인정비율(LTV)이 비규제지역보다 낮게 적용되고, 분양가가 일정 금액을 넘는 단지는 중도금 대출 자체가 제한될 수 있습니다. 여기에 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 겹치면 담보 여력이 남아 있어도 소득 대비 상환액 상한에 먼저 걸립니다. 그래서 청약 전에 확인할 순서는 계약금을 현금으로 낼 수 있는지, 중도금 대출이 그 단지에서 실행되는지, 입주 시점 잔금 대출이 내 소득 기준 DSR 안에 들어오는지 세 가지입니다. 아래 대출 상환 계산기와 DSR 계산기로 각 단계의 월 상환액을 미리 계산해 두면 당첨 이후 자금 계획이 훨씬 단순해집니다.