최종 한도는 세 값 중 가장 작은 값
주택담보대출 한도는 LTV 한도와 DSR 한도, 그리고 규제 상한 중 가장 작은 값으로 정해집니다. 2026년 9월 기준으로 수도권과 규제지역은 주택가격 15억원 이하일 때 6억원이라는 상한까지 함께 걸리기 때문에, 소득이 아무리 높아도 이 세 가지를 모두 계산해야 실제로 빌릴 수 있는 금액이 나옵니다. 이 계산기는 세 값을 각각 보여주고 어느 규제가 한도를 결정했는지 표시합니다.
최종 한도 = min(주택가격 x LTV, DSR 40% 한도, 수도권·규제지역 구간별 상한)
DSR 한도는 심사 금리(실제 금리 + 스트레스 금리)로 계산합니다.
세 값의 성격은 다릅니다. LTV는 담보의 가치를 보고, DSR은 갚을 능력을 보며, 상한은 정책적으로 금액 자체를 자릅니다. 담보가 충분해도 소득이 낮으면 DSR에서 막히고, 소득이 높아도 규제지역 고가 주택이면 상한에서 막힙니다.
- LTV 한도 = 주택가격 x LTV 비율. 담보 가치 대비 몇 퍼센트까지 빌릴 수 있는지를 정합니다.
- DSR 한도 = (연소득 x 40% - 기존 대출 연 원리금)으로 갚을 수 있는 원금. 은행권은 40%, 저축은행 등 2금융권은 50%입니다.
- 규제 상한 = 수도권·규제지역 주택가격 구간별 금액(15억원 이하 6억, 15억 초과 25억 이하 4억, 25억 초과 2억). 지방은 적용되지 않습니다.
- 세 값 중 가장 작은 값이 최종 한도입니다. 계산기의 결과 카드에 어느 값이 한도를 결정했는지 표시됩니다.
2026년 LTV 표: 지역·주택 수·생애최초
아래 표는 2026년 9월 기준 은행권에서 일반적으로 적용되는 LTV 비율입니다. 2025년 6월 27일 가계부채 관리 방안으로 생애최초 우대가 축소되고 다주택자 대출이 막혔고, 2025년 10월 15일 대책으로 규제지역이 확대되면서 규제지역 비율이 더 낮아졌습니다. 은행과 상품, 담보 종류에 따라 다르게 운용되므로 계산기에서는 LTV를 직접 입력해 덮어쓸 수 있게 했습니다.
| 구분 | 규제지역 | 수도권 비규제 | 지방 |
|---|
| 무주택 | 40% | 70% | 70% |
| 생애최초(무주택) | 40% | 70% | 70% |
| 1주택 (처분조건부) | 40% | 70% | 70% |
| 2주택 이상 | 0% | 0% | 60% |
| 주담대 한도 상한 | 15억 이하 6억 / 15억 초과 4억 / 25억 초과 2억 | 15억 이하 6억 / 15억 초과 4억 / 25억 초과 2억 | 구간별 상한 없음 |
| 스트레스 금리(변동형) | +3.0%p | +3.0%p | +0.75%p |
| 전입 의무 | 6개월 이내 | 6개월 이내 | 해당 없음 |
1주택자는 기존 주택을 정해진 기간 안에 처분하는 조건에서만 대출이 나오고, 주택 구입 목적이면 6개월 이내 전입 의무가 붙습니다. 조건을 어기면 대출금이 회수되고 3년간 추가 대출이 제한되므로, 잔금 일정과 처분 일정을 계약 단계에서 함께 정리해야 합니다.
스트레스 DSR 3단계와 심사 금리
스트레스 DSR은 한도를 계산할 때 실제 대출금리에 가상의 가산금리를 더해 상환액을 부풀려 보는 제도입니다. 실제로 내는 이자는 그대로이고 한도만 줄어듭니다. 3단계는 2025년 7월 1일부터 전 금융권에 적용됐고, 2025년 10월 16일부터 수도권과 규제지역 주담대의 스트레스 금리 하한이 3.0%p로 올라갔습니다. 지방은 2단계 수준인 0.75%p 유예가 2026년 12월 31일까지 연장된 상태입니다.
가산폭은 금리 유형에 따라 달라집니다. 금리 변동 위험이 큰 대출일수록 많이 반영합니다. 30년 만기를 기준으로 변동형은 100%, 5년 고정 후 변동으로 바뀌는 혼합형은 80%, 5년마다 재산정되는 주기형은 40%를 곱하고, 전기간 고정형은 스트레스 금리를 적용하지 않습니다. 실제 금리가 연 4.0%라면 수도권 변동형은 7.0%, 주기형은 5.2%로 심사합니다.
규제지역 목록 요약
2025년 10월 20일부터 서울 25개 자치구 전역과 경기 12개 지역이 투기과열지구이자 조정대상지역으로 지정됐습니다. 경기 12곳은 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시입니다. 강남구·서초구·송파구·용산구는 투기지역 지정이 유지됩니다. 같은 대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역이 토지거래허가구역으로도 한시 지정돼 실거주 목적이 아닌 매수가 제한됩니다. 규제지역 지정은 수시로 바뀌므로 계약 전 국토교통부와 금융위원회 발표를 확인하세요.
예시 3개: 5억·9억·15억 주택
아래는 기존 대출이 없고 실제 금리 연 4.0%, 30년 만기 원리금균등, 무주택 기준으로 계산한 예시입니다. 지역은 모두 규제지역으로 가정했습니다.
- 5억원 주택, 연소득 5,000만원, 변동형: LTV 40%로 2억원, 스트레스 3.0%p를 더한 심사금리 7.0% 기준 DSR 한도는 약 2억5,100만원입니다. 더 작은 LTV 한도가 적용돼 최종 2억원, 월 상환액은 약 95만원입니다.
- 9억원 주택(규제지역), 연소득 8,000만원, 생애최초·주기형(금리 4.2%): LTV 40%로 3억6,000만원, 스트레스 1.2%p를 더한 심사금리 5.4% 기준 DSR 한도는 약 4억7,500만원, 상한은 6억원입니다. 최종 3억6,000만원, 월 상환액은 약 176만원입니다.
- 15억원 주택, 연소득 1억5,000만원, 변동형: LTV 40%로 6억원, DSR 한도는 약 7억5,100만원, 상한도 6억원입니다. 최종 6억원, 월 상환액은 약 286만원입니다. 같은 조건에서 주택가격이 16억원이면 LTV로는 6억4,000만원이 계산되지만 상한이 4억원으로 낮아져 최종 한도는 4억원이 됩니다.
한도를 늘리는 다섯 가지 방법
- 금리 유형을 바꾼다: 변동형 대신 주기형이나 전기간 고정형을 고르면 스트레스 가산이 줄어 한도가 가장 크게 늘어납니다. 연소득 7,000만원 기준 변동형과 주기형의 차이가 7,000만원대입니다.
- 만기를 늘린다: 30년에서 40년으로 늘리면 연 상환액이 줄어 DSR 한도가 커집니다. 다만 은행별 연령 조건이 있고 총이자는 늘어납니다.
- 미사용 신용대출을 정리한다: 마이너스통장은 한도 전액이 부채로 잡힙니다. 신용대출 잔액이 1억원을 넘으면 신용대출에도 스트레스 금리가 붙습니다.
- 소득을 합산한다: 공동명의로 배우자 소득을 더하면 DSR 분모가 커집니다. 배우자의 기존 대출도 함께 합산되므로 순효과를 계산해야 합니다.
- 정책대출을 먼저 본다: 디딤돌·보금자리론·신생아 특례 같은 기금대출은 은행 주담대와 심사 기준이 달라 소득·주택가격 요건을 충족하면 더 유리할 수 있습니다.
한도와 상환 능력은 다른 문제
한도를 끝까지 채우는 계산은 은행의 리스크 계산이지 가계의 계산이 아닙니다. 연소득 7,000만원 가구가 수도권에서 3억5,000만원을 빌리면 실제 금리 4.0% 기준 월 상환액이 약 167만원이고, 이는 세후 월소득의 30%를 훌쩍 넘습니다. 스트레스 DSR이 던지는 질문은 금리가 3%p 올라도 버틸 수 있느냐이고, 그 답을 내는 주체는 은행이 아니라 대출받는 사람입니다. 계산된 한도의 80% 안에서 매수 가격을 정하고, 남은 20%는 금리 상승과 소득 공백을 견디는 완충으로 남기는 편이 안전합니다.
2026년 9월 1일 기준 금융위원회 가계부채 관리 방안(2025년 6월 27일)과 주택시장 안정화 대책(2025년 10월 15일), 은행연합회 스트레스 DSR 행정지도를 반영했습니다. LTV 비율과 규제지역 지정, 스트레스 금리는 수시로 바뀌므로 아래 공식 확인처와 거래 은행에서 최종 확인하세요. 금융위원회, 전국은행연합회, 국토교통부