스트레스 DSR 3단계 대출 한도 계산, 2026년 연소득별 최대 금액

스트레스 DSR 3단계는 2025년 7월 1일부터 시행됐고, 2026년 9월 기준 수도권·규제지역 주택담보대출에는 스트레스 금리 3.0%p, 지방 주담대에는 0.75%p가 가산돼 심사됩니다. 연소득 5,000만원 무주택자가 수도권에서 30년 만기 변동형 주담대를 받으면 한도는 약 2억5,000만원, 주기형을 고르면 약 3억원까지 늘어납니다. 연소득 1억원이면 변동형 약 5억원, 주기형은 6억원 상한에 걸리며, 같은 소득이라도 금리 유형과 지역에 따라 최대 1억원 이상 차이가 납니다.

DSR(총부채원리금상환비율)은 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율입니다. 은행권은 40%, 저축은행·보험·카드 등 2금융권은 50%를 넘지 못합니다. 스트레스 DSR은 이 비율을 계산할 때 실제 대출금리에 가상의 가산금리를 더해 상환액을 부풀려 계산하는 제도입니다. 실제로 내는 이자는 그대로이고, 한도만 줄어듭니다.

3단계는 2025년 7월 1일부터 전 금융권의 주택담보대출, 신용대출, 기타대출에 적용됐습니다. 기본 스트레스 금리는 1.5%p입니다. 이어 2025년 10월 15일 주택시장 안정화 대책으로 수도권·규제지역 주담대에 한해 스트레스 금리 하한이 3.0%p로 올라갔고, 같은 대책에서 주택가격 15억원 이하는 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 주담대 한도 상한이 정해졌습니다. 신용대출은 잔액 1억원을 넘는 경우에만 1.5%p가 가산됩니다.

• 은행 DSR 상한 40%, 2금융권 50%
• 수도권·규제지역 주담대 스트레스 금리 3.0%p (2025년 10월 16일부터)
• 지방 주담대 0.75%p (2단계 수준, 2026년 12월 31일까지 유지)
• 신용대출은 잔액 1억원 초과분부터 1.5%p 적용

자신의 현재 DSR 이 얼마인지는 DSR 계산기에 연소득과 기존 대출을 넣으면 바로 확인할 수 있습니다.

지방 주택시장을 고려해 지방 주담대에는 3단계 전환이 계속 미뤄지고 있습니다. 금융위원회는 2025년 12월 10일 가계부채 점검회의에서 2026년 상반기까지 지방에 2단계 수준을 유지하기로 했고, 2026년 6월 30일 은행연합회 행정지도로 유예가 2026년 12월 31일까지 6개월 더 연장됐습니다. 2026년 9월 기준 은행연합회 고시로 지방 주담대에는 기본 스트레스 금리 1.5%p에 적용비율 50%를 곱한 0.75%p가 반영됩니다.

정리하면 같은 변동형 30년 만기 대출이라도 심사에 쓰는 금리는 수도권이 실제 금리 더하기 3.0%p, 지방이 실제 금리 더하기 0.75%p입니다. 실제 금리가 연 4.0%라면 수도권은 7.0%, 지방은 4.75%로 상환액을 계산합니다. 이 2.25%p 차이가 아래 표에서 같은 연소득에 수천만원의 한도 차이를 만듭니다.

심사 금리 = 실제 대출금리 + (스트레스 금리 × 금리유형별 적용비율)

2027년 1월 이후 지방에도 3단계가 적용될지는 2026년 12월 결정에 달려 있습니다. 지방 주택 매수를 준비한다면 연내 실행 여부가 한도에 직접 영향을 줍니다.

아래 표는 기존 대출이 없고, 실제 대출금리 연 4.0%, 만기 30년 원리금균등상환, 은행 DSR 40%를 가정해 계산한 최대 대출금액입니다. 수도권은 스트레스 금리 3.0%p, 지방은 0.75%p를 적용했고, 혼합형과 주기형은 다음 섹션의 적용비율을 반영했습니다. 실제 심사에서는 소득 인정 방식, 신용점수, 기존 카드론·마이너스통장 한도가 모두 반영되므로 이보다 줄어들 수 있습니다.

연소득 5,000만원 기준으로 수도권 변동형은 스트레스 미적용 대비 약 9,800만원이 줄어듭니다. 연소득 1억원 주기형은 계산상 약 6억700만원이지만 수도권·규제지역의 6억원 상한(15억원 이하 주택 기준)에 걸립니다. 15억원 초과 주택이면 상한이 4억원, 25억원 초과면 2억원이라 소득과 무관하게 한도가 막힙니다.

DSR 계산에는 신용대출과 마이너스통장 한도도 들어갑니다. 신용대출은 실제 만기와 무관하게 5년 분할상환으로 환산하므로 3,000만원 마이너스통장 한도만 있어도 연 상환액이 약 700만원 잡혀 주담대 한도가 5,000만원 안팎 줄어듭니다. 월 상환액 시뮬레이션은 대출 상환 계산기에서 확인할 수 있습니다.

스트레스 금리는 금리 변동 위험이 큰 대출일수록 많이 반영됩니다. 3단계에서는 변동형에 100%, 30년 만기 기준 5년 고정 후 변동으로 바뀌는 혼합형에 80%, 5년마다 금리가 재산정되는 주기형에 40%를 곱합니다. 2단계의 60%·30%보다 높아져 순수 고정금리나 주기형으로 유도하려는 의도가 담겨 있습니다. 고정기간이 만기의 30% 이상, 50% 이상으로 길어지면 적용비율은 더 낮아지고, 만기 전체가 고정이면 스트레스 금리를 적용하지 않습니다.

연소득 7,000만원이면 변동형 약 3억5,100만원, 주기형 약 4억2,500만원으로 7,400만원 차이가 납니다. 주기형은 대개 변동형보다 표면 금리가 0.2~0.4%p 높지만 한도가 급하다면 이 차이를 감수할 만합니다. 반대로 한도가 충분하고 금리 하락을 기대한다면 변동형이 유리할 수 있습니다. 두 선택의 손익분기는 고정금리 vs 변동금리 손익분기 글에서 다뤘습니다.

1. 주기형 또는 고정형 선택: 같은 소득에서 가장 큰 폭으로 한도가 늘어납니다. 연소득 5,000만원 기준 변동형 대비 약 5,300만원 차이입니다.
2. 미사용 마이너스통장·카드론 정리: 한도 전액이 부채로 잡히므로 주담대 신청 전 해지하거나 한도를 줄입니다. 신용대출 잔액이 1억원을 넘으면 추가로 1.5%p 스트레스가 붙으니 1억원 아래로 낮추는 것도 방법입니다.
3. 만기 연장: 30년에서 40년으로 늘리면 연 상환액이 줄어 한도가 커집니다. 다만 은행별로 만 34세 이하 등 연령 조건이 있고 총이자는 늘어납니다.
4. 부부 합산 소득 증빙: 공동명의로 배우자 소득을 합산하면 DSR 분모가 커집니다. 배우자의 기존 대출도 함께 합산되니 순효과를 계산해야 합니다.
5. 소득 인정액 점검: 프리랜서·사업자는 신고소득 외에 건강보험료·국민연금 납부액으로 환산한 인정소득이 쓰일 수 있어 서류에 따라 인정액이 달라집니다.

정책대출은 별도입니다. 디딤돌·보금자리론 등 정책모기지는 스트레스 DSR 적용 대상에서 제외되거나 별도 기준을 쓰므로 소득·주택가격 요건을 충족한다면 먼저 확인하는 편이 합리적입니다. 다만 2026년 9월 기준 정책대출도 수도권 한도 축소가 병행되고 있어 상품별 공고를 확인해야 합니다.

대출 한도 글의 대부분은 “어떻게 하면 더 빌릴 수 있는가”로 끝납니다. 우리는 스트레스 DSR을 규제로만 보지 않습니다. 이 제도가 던지는 질문은 “금리가 3%p 오르면 당신 가계가 버티는가”이고, 그 답을 내는 주체는 은행이 아니라 대출자입니다.

연소득 5,000만원이 수도권 주기형으로 3억원을 빌리면 실제 금리 4.0% 기준 월 상환액은 약 143만원, 세후 월급의 40%에 가깝습니다. 심사는 통과하지만 자녀 교육비나 실직 같은 변수가 하나만 생겨도 여유가 없습니다. 그래서 우리는 한도의 80% 안에서 매수 가격을 정하고, 남은 20%는 금리 상승과 소득 공백을 견디는 완충으로 남기라고 권합니다. 한도를 끝까지 채우는 계산은 은행의 리스크 계산이지 당신의 가계 계산이 아닙니다.

특히 주기형으로 한도를 늘리는 선택은 5년 뒤 금리 재산정 시점에 상환액이 바뀐다는 뜻입니다. 5년 뒤의 소득 전망이 지금보다 나쁘다면 늘어난 한도만큼 위험도 늘어납니다.

1. 연소득(원천징수영수증 또는 소득금액증명)과 기존 대출 잔액·한도를 모두 적습니다. 마이너스통장은 한도 전액을 부채로 봅니다.
2. DSR 계산기에 스트레스 금리를 더한 심사 금리(수도권 변동형 실제 금리+3.0%p, 주기형 +1.2%p, 지방 변동형 +0.75%p)를 넣고 한도를 확인합니다.
3. 매수 희망 주택의 가격이 15억원 이하인지 확인해 6억원·4억원·2억원 상한 중 어디에 해당하는지 봅니다.
4. 변동형·혼합형·주기형의 실제 금리를 은행 2곳 이상에서 조회해 한도 차이와 이자 차이를 함께 비교합니다.
5. 확정된 한도의 80% 안에서 매수 가격을 정하고, 대출 상환 계산기로 월 상환액이 세후 소득의 35%를 넘지 않는지 확인합니다.

지방 물건이라면 2026년 12월 31일 유예 종료 전에 대출 실행이 가능한 일정인지 계약 단계에서 확인하는 것이 마지막 점검 항목입니다.

Q. 스트레스 DSR 3단계는 언제부터 적용됐나요?

2025년 7월 1일부터 전 금융권의 주담대·신용대출·기타대출에 적용됐습니다. 2025년 10월 16일부터는 수도권·규제지역 주담대의 스트레스 금리가 1.5%p에서 3.0%p로 올랐고, 지방 주담대는 2026년 12월 31일까지 2단계 수준인 0.75%p가 유지됩니다.

Q. 스트레스 DSR 적용되면 이자를 더 내나요?

아닙니다. 스트레스 금리는 대출 한도를 계산할 때만 더하는 가상의 금리입니다. 실제 이자는 은행과 약정한 금리로만 내고, 대신 빌릴 수 있는 최대 금액이 줄어듭니다.

Q. 연소득 5,000만원이면 주담대 얼마까지 나오나요?

기존 대출이 없고 실제 금리 4.0%, 30년 만기 기준으로 수도권 변동형은 약 2억5,100만원, 주기형은 약 3억400만원, 지방 변동형은 약 3억2,000만원입니다. 신용대출이나 마이너스통장 한도가 있으면 그만큼 줄어듭니다.

Q. 스트레스 DSR 주기형이 유리한 이유는?

주기형은 스트레스 금리의 40%만 반영해 변동형(100%)보다 심사 금리가 낮아 한도가 커집니다. 연소득 7,000만원 기준 변동형보다 약 7,400만원 더 빌릴 수 있습니다. 대신 표면 금리가 변동형보다 조금 높은 경우가 많습니다.

Q. 신용대출도 스트레스 DSR 적용되나요?

신용대출은 잔액이 1억원을 초과할 때만 1.5%p의 스트레스 금리가 적용됩니다. 다만 주담대 DSR을 계산할 때 신용대출과 마이너스통장 한도는 5년 분할상환으로 환산돼 부채에 포함되므로 한도에는 항상 영향을 줍니다.

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