주택연금은 무엇을 담보로 무엇을 주는 제도인가
주택연금은 살고 있는 집을 담보로 맡기고 그 집에 계속 거주하면서 평생 매달 연금을 받는 제도입니다. 정식 이름은 주택담보노후연금이고 한국주택금융공사가 보증합니다. 2026년 6월 1일 적용 일람표 기준으로 만 70세가 3억원짜리 일반주택으로 종신지급방식 정액형에 가입하면 매달 92만 3,000원을 죽을 때까지 받습니다. 집을 파는 것도, 자녀에게 빚을 남기는 것도 아니라는 점이 핵심입니다.
받은 연금은 대출로 쌓입니다. 가입자와 배우자가 모두 사망하면 집을 처분해 그동안 받은 연금과 이자, 보증료를 갚습니다. 처분 대금이 모자라도 상속인에게 부족분을 청구하지 않고 공사가 부담합니다. 반대로 남으면 그 차액은 상속인 몫입니다. 오래 살수록 유리하고, 손해를 볼 위험은 국가가 떠안는 구조입니다.
월지급금 = 공사 일람표(부부 중 연소자 나이 x 주택가격)
총 비용 = 초기보증료(주택가격 x 1.0%) + 연보증료(보증잔액 x 연 0.95%) + 대출이자
가입 조건: 만 55세, 공시가격 12억원
가입 요건은 세 가지로 정리됩니다. 첫째, 부부 중 한 명이 만 55세 이상이고 한 명이 대한민국 국민이어야 합니다. 둘째, 부부 기준 공시가격 등이 12억원 이하인 주택을 소유해야 합니다. 다주택자라도 합산 가격이 12억원 이하이면 가입할 수 있고, 12억원을 넘는 2주택자는 3년 안에 한 채를 처분하는 조건으로 가입할 수 있습니다. 셋째, 가입자나 배우자가 그 집에 실제로 살면서 주민등록 전입이 돼 있어야 합니다.
주의할 점은 가입 요건의 12억원과 월지급금 산정의 주택가격이 다른 숫자라는 것입니다. 가입 여부는 공시가격으로 판단하지만 월지급금은 공사가 인정하는 시세로 정합니다. 아파트는 한국부동산원 시세와 KB 국민은행 시세를 순서대로 적용하고, 인터넷 시세가 없는 주택과 오피스텔은 감정평가액을 씁니다. 공시가격이 12억원 이하여서 가입은 되지만 시세가 12억원을 넘어 공표 일람표를 벗어나는 경우가 있는데, 그때는 공사 예상연금조회로 확인해야 합니다.
나이·주택가격별 월지급금 표
아래는 일반주택 종신지급방식 정액형의 공표 월지급금입니다. 단위는 원이고 부부 중 연소자 나이를 기준으로 합니다. 표에 없는 나이는 계산기에서 만 55세부터 90세까지 한 살 단위로 조회할 수 있습니다.
| 연령 | 1억원 | 3억원 | 6억원 | 9억원 | 12억원 |
|---|
| 55세 | 156천원 | 468천원 | 936천원 | 1,404천원 | 1,872천원 |
| 60세 | 210천원 | 632천원 | 1,264천원 | 1,896천원 | 2,528천원 |
| 65세 | 252천원 | 758천원 | 1,517천원 | 2,276천원 | 3,035천원 |
| 70세 | 307천원 | 923천원 | 1,847천원 | 2,770천원 | 3,414천원 |
| 75세 | 381천원 | 1,143천원 | 2,287천원 | 3,431천원 | 3,666천원 |
| 80세 | 483천원 | 1,449천원 | 2,899천원 | 4,060천원 | 4,060천원 |
| 85세 | 635천원 | 1,905천원 | 3,811천원 | 4,734천원 | 4,734천원 |
| 90세 | 882천원 | 2,647천원 | 5,294천원 | 6,072천원 | 6,072천원 |
표를 가로로 읽으면 주택가격에 거의 정비례해 늘어나다가 어느 지점부터 증가가 멈추는 것이 보입니다. 만 70세는 11억원까지 늘어난 뒤 12억원 구간에서 341만 4,000원으로 묶이고, 만 80세는 9억원부터 406만원에서 고정됩니다. 대출한도 상한 때문입니다. 세로로 읽으면 만 55세와 만 80세의 차이가 3억원 주택 기준으로 46만 8,000원과 144만 9,000원, 세 배가 넘습니다. 가입을 서두를 이유와 미룰 이유가 이 표 안에 함께 들어 있습니다. 주거목적 오피스텔은 같은 조건에서 약 20%, 노인복지주택은 약 15% 적게 나옵니다.
가입 비용: 초기보증료 1.0%, 연보증료 0.95%
주택연금의 비용은 초기보증료, 연보증료, 대출이자 세 가지입니다. 초기보증료는 주택가격의 1.0%를 최초 취급 시 한 번 냅니다. 3억원 주택이면 300만원입니다. 연보증료는 보증잔액의 연 0.95%를 매월 나누어 내고, 대출상환방식과 대출상환우대방식만 연 1.0%입니다. 둘 다 현금으로 따로 내는 것이 아니라 대출잔액에 얹혀 나중에 정산되므로 매달 통장에서 빠져나가지는 않습니다.
| 지급 방식 | 초기보증료 | 연보증료 | 월지급금 표 |
|---|
| 종신지급방식 (정액형) | 1.0% | 연 0.95% | 공표 일람표 있음 |
| 종신혼합방식 | 1.0% | 연 0.95% | 인출한도 50%, 공사 조회 필요 |
| 확정기간혼합방식 | 1.0% | 연 0.95% | 공사 조회 필요 |
| 대출상환방식 | 1.0% | 연 1.0% | 인출한도 50% 초과 90% 이하, 공사 조회 필요 |
| 우대지급방식 | 1.0% | 연 0.95% | 1억원·2억원 구간만 공표 |
대출금리는 CD 91일물에 1.1%포인트를 더한 3개월 주기 변동금리이거나 신규취급액 기준 COFIX에 0.85%포인트를 더한 6개월 주기 변동금리 중에서 고릅니다. 대출상환방식은 여기서 0.1%포인트를 깎아 줍니다. 시장금리에 연동되므로 이 계산기는 사용자가 넣는 가정 금리로 대출잔액을 시뮬레이션합니다. 초기보증료는 원칙적으로 환급하지 않지만, 최초 연금실행일로부터 30일 이내에 대출금을 모두 갚고 보증약정 철회를 요청하면 전액 돌려받습니다.
지급 방식과 지급 유형 고르기
지급 방식은 목돈이 필요한지, 얼마나 필요한지로 갈립니다. 인출한도 없이 평생 매달 받는 것이 종신지급방식입니다. 대출한도의 50% 안에서 수시로 찾아 쓰고 나머지를 평생 받는 종신혼합방식, 정해진 기간만 연금을 받고 거주는 평생 하는 확정기간혼합방식이 있습니다. 기존 주택담보대출이 남아 있으면 대출한도의 50% 초과 90% 이하를 일시에 찾아 갚는 대출상환방식을 씁니다. 부부 기준 시가 2억 5,000만원 미만 1주택이면서 기초연금 수급자이면 우대지급방식으로 종신지급방식 대비 20% 안팎을 더 받습니다.
지급 유형은 정액형, 초기증액형, 정기증가형 세 가지인데 종신지급방식과 종신혼합방식에서만 고를 수 있습니다. 확정기간혼합방식, 대출상환방식, 우대지급방식은 정액형만 가능합니다. 공사가 일람표로 공표하는 것은 종신지급방식 정액형과 우대지급방식 일부 구간뿐이라, 그 밖의 조합은 이 계산기가 숫자를 만들어 내지 않고 공사 예상연금조회로 안내합니다. 없는 값을 추정해 보여 주지 않는 것이 원칙입니다.
예시 3개로 보는 실제 수령액
아래는 이 계산기로 직접 계산한 값입니다. 모두 종신지급방식 정액형이고 대출금리는 연 4.0%로 가정했습니다.
- 만 70세, 일반주택 3억원, 30년 수령 가정: 월 923,000원을 받습니다. 30년이면 총 3억 3,228만원이고 초기보증료는 300만원입니다. 누적 연보증료는 약 8,486만원, 30년 후 대출잔액은 약 7억 7,746만원으로 계산됩니다.
- 만 65세, 일반주택 6억원, 25년 수령 가정: 월 1,517,000원을 받습니다. 25년이면 총 4억 5,510만원이고 초기보증료는 600만원, 25년 후 대출잔액은 약 9억 2,100만원입니다.
- 만 60세, 주거목적 오피스텔 2억원, 30년 수령 가정: 월 316,000원을 받습니다. 같은 나이 일반주택 2억원은 421,000원이므로 오피스텔이 약 25% 적습니다. 30년 총 수령액은 1억 1,376만원, 초기보증료는 200만원입니다.
세 예시 모두 대출잔액이 처음 집값을 훌쩍 넘습니다. 이것이 정상이며 초과분은 공사가 부담합니다. 다만 중간에 해지하려면 그 시점 잔액을 전액 갚아야 하므로, 잔액이 얼마나 빨리 불어나는지는 미리 봐 두는 편이 좋습니다.
가입 전에 따져야 할 다섯 가지
- 월지급금은 가입 시점에 확정됩니다. 나중에 집값이 올라도 늘지 않으므로 언제 가입할지가 곧 얼마를 받을지입니다.
- 나이는 부부 중 연소자 기준입니다. 배우자가 훨씬 젊으면 월지급금이 크게 줄어듭니다.
- 담보제공 방식은 저당권방식과 신탁방식 중에 고릅니다. 신탁방식은 가입자 사망 시 소유권 이전등기 없이 배우자에게 자동 승계되고 보증금 있는 일부 임대도 가능합니다.
- 중도 해지는 그 시점 대출잔액 전액을 갚아야 하고 초기보증료도 5년이 지나면 환급되지 않습니다. 단기 자금 목적으로 쓸 상품이 아닙니다.
- 주택연금 지킴이 통장을 쓰면 월지급금 중 최저생계비에 해당하는 250만원까지는 압류가 금지됩니다.
2026년 9월 6일 기준 한국주택금융공사가 공표한 월지급금 일람표(2026년 6월 1일 신청접수분부터 적용)와 보증료 안내를 반영했습니다. 월지급금 산정 변수는 공사가 주기적으로 재산정하므로 가입 전 아래 공식 확인처에서 예상연금을 다시 조회하세요. 한국주택금융공사 월지급금 예시, 예상연금조회, 금융위원회