네 상품의 자격 요건을 한 표로
정책대출은 은행 주택담보대출과 심사 구조가 완전히 다릅니다. 은행은 소득과 담보로 한도를 정하지만 주택도시기금 대출은 소득, 순자산, 주택가격, 전용면적 네 가지 문턱을 하나라도 넘으면 신청 자체가 되지 않습니다. 2026년 9월 기준으로 구입자금 세 상품의 순자산 요건은 모두 5억 1,100만원 이하이고 전세자금인 버팀목만 3억 4,500만원 이하로 더 빡빡합니다. 아래 표는 네 상품의 요건을 나란히 놓은 것입니다.
| 구분 | 디딤돌 구입 | 신혼부부 전용 | 신생아 특례 | 버팀목 전세 |
|---|
| 부부합산 연소득 | 6천만원 (생애최초·2자녀 7천, 신혼 8.5천) | 8,500만원 | 1.3억원 (맞벌이 2억원) | 5천만원 (2자녀 6천, 신혼 7.5천) |
| 순자산 | 5억 1,100만원 | 5억 1,100만원 | 5억 1,100만원 | 3억 4,500만원 |
| 주택가격·보증금 | 평가액 5억원 (신혼·2자녀 6억원) | 평가액 6억원 | 평가액 9억원 | 수도권 3억원, 지방 2억원 |
| 전용면적 | 85㎡ 이하 | 85㎡ 이하 | 85㎡ 이하 | 85㎡ 이하 |
| 호당 대출한도 | 2억 / 생애최초 2.4억 / 신혼·2자녀 3.2억 | 3억 2,000만원 | 4억원 | 수도권 1.2억, 지방 8천만원 |
| LTV·대출비율 | 70% (생애최초 80%, 수도권 70%) | 80% (수도권·규제지역 70%) | 70% (생애최초 80%, 수도권 70%) | 전세금의 70% (신혼·2자녀 80%) |
| 금리 범위 | 연 2.85% ~ 4.15% | 연 2.55% ~ 3.85% | 연 1.8% ~ 4.5% | 연 2.5% ~ 3.5% |
네 상품 모두 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택이어야 하고 주택도시기금 대출이나 은행 주택담보대출을 이미 쓰고 있으면 받을 수 없습니다. 신생아 특례만 예외적으로 1주택 세대주의 대환대출을 허용합니다. 만 30세 미만 단독세대주는 디딤돌 대출에서 원칙적으로 제외되며, 직계존비속이나 미성년 형제자매를 6개월 이상 부양한 경우에만 신청할 수 있습니다.
한도는 네 값 중 가장 작은 값
자격이 되더라도 빌릴 수 있는 금액은 따로 계산합니다. 구입자금은 네 가지 값을 각각 구한 뒤 가장 작은 값이 최종 한도가 됩니다.
최종 한도 = min(호당 대출한도, 주택가격 x LTV, 매매가격, DTI 60% 한도)
버팀목 전세는 min(호당 대출한도, 전세금액 x 70%(신혼·2자녀 80%))
- 호당 대출한도는 상품과 가구 유형이 정합니다. 디딤돌 일반 2억원, 생애최초 2억 4,000만원, 신혼가구와 2자녀 이상 가구 3억 2,000만원이고 신혼부부 전용은 3억 2,000만원, 신생아 특례는 4억원입니다. 2025년 6월 27일 가계부채 관리 방안으로 일괄 축소되기 전에 매매계약을 체결한 건은 종전 한도가 적용됩니다.
- LTV는 담보 가치 대비 비율입니다. 디딤돌과 신생아 특례는 70%, 생애최초 주택구입자는 80%이지만 수도권과 규제지역 소재 주택은 다시 70%로 내려갑니다. 신혼부부 전용은 기본 80%에 수도권·규제지역 70%입니다.
- DTI 60%는 연간 원리금 상환액이 연소득의 60%를 넘지 못한다는 뜻입니다. 소득이 낮고 만기가 짧을수록 이 값이 한도를 깎습니다. 30년 만기라면 대부분 호당한도나 LTV가 먼저 걸리므로 DTI가 결정하는 경우는 드뭅니다.
- 대출총액은 매매가격을 넘을 수 없고, 담보주택 평가액에서 선순위채권과 최우선변제 소액임차보증금을 뺀 금액도 상한이 됩니다. 전세를 끼고 사는 갭투자 방식으로는 정책대출을 쓸 수 없다는 뜻입니다.
2026년 금리표: 소득 구간과 만기
금리는 부부합산 연소득 구간과 대출 만기가 정합니다. 만기가 길수록 높고 소득이 낮을수록 낮습니다. 아래 표의 범위는 10년 만기에서 30년 만기까지의 폭입니다. 지방 소재 주택이면 네 상품 모두 0.2%포인트를 더 내려 줍니다.
| 부부합산 연소득 | 디딤돌 | 신혼부부 전용 | 신생아 특례 |
|---|
| 2천만원 이하 | 2.85 ~ 3.10 | 2.55 ~ 2.80 | 1.80 ~ 2.05 |
| 2천만원 초과 4천만원 이하 | 3.20 ~ 3.45 | 2.90 ~ 3.15 | 2.15 ~ 2.40 |
| 4천만원 초과 6천만원 이하 | 3.55 ~ 3.80 | 3.25 ~ 3.50 | 2.40 ~ 2.65 |
| 6천만원 초과 7천만원 이하 | 3.55 ~ 3.80 | 3.25 ~ 3.50 | 2.65 ~ 2.90 |
| 7천만원 초과 8.5천만원 이하 | 3.90 ~ 4.15 | 3.60 ~ 3.85 | 2.65 ~ 2.90 |
| 8.5천만원 초과 1억원 이하 | 대상 아님 | 대상 아님 | 2.90 ~ 3.20 |
| 1억원 초과 1.3억원 이하 | 대상 아님 | 대상 아님 | 3.20 ~ 3.50 |
| (맞벌이) 1.3억 초과 1.5억 이하 | 대상 아님 | 대상 아님 | 3.50 ~ 3.80 |
| (맞벌이) 1.5억 초과 1.7억 이하 | 대상 아님 | 대상 아님 | 3.85 ~ 4.15 |
| (맞벌이) 1.7억 초과 2억 이하 | 대상 아님 | 대상 아님 | 4.20 ~ 4.50 |
표에 없는 우대금리도 있습니다. 청약저축 가입기간에 따라 0.3%포인트에서 0.5%포인트, 부동산 전자계약 0.1%포인트, 다자녀가구 0.7%포인트, 2자녀 0.5%포인트, 1자녀 0.3%포인트가 붙습니다. 이 계산기는 서류로만 확인되는 우대금리를 반영하지 않은 기본 금리를 보여 주므로 실제 금리는 이보다 낮아질 수 있습니다.
신생아 특례가 유리한 이유
대출접수일 기준 2년 안에 출산하거나 입양한 가구라면 신생아 특례 디딤돌대출이 거의 항상 유리합니다. 소득 한도가 1억 3,000만원, 맞벌이는 2억원으로 가장 넓고 주택가격 상한도 9억원으로 다른 상품의 두 배에 가깝습니다. 한도 4억원에 금리는 같은 소득 구간에서 디딤돌보다 0.9%포인트가량 낮습니다. 2023년 1월 1일 이후 출생아부터 적용되며 혼인신고를 하지 않아도 신청할 수 있습니다.
특례금리는 기본 5년입니다. 5년이 지나면 소득 8,500만원 이하인 가구는 신혼부부 디딤돌 수준으로, 8,500만원을 넘는 가구는 한국은행이 고시하는 예금은행 주택담보대출 금리와 은행연합회 고시 최저금리 중 낮은 값으로 바뀝니다. 다만 대출접수일 기준 2년 안에 추가로 출산하면 자녀 한 명당 5년씩 연장돼 최장 15년까지 특례금리를 유지할 수 있습니다. 둘째 계획이 있는 가구에게는 한도보다 이 연장 효과가 훨씬 큰 숫자입니다.
버팀목 전세자금은 계산 구조가 다르다
버팀목전세자금은 구입자금과 계산 구조가 다릅니다. 첫째, 금리표의 가로축이 만기가 아니라 임차보증금 구간입니다. 보증금 5,000만원 이하, 5,000만원 초과 1억원 이하, 1억원 초과 세 구간으로 나뉘고 보증금이 클수록 금리가 높습니다. 둘째, 상환 방식이 일시상환이라 이용 기간에는 이자만 내고 만기에 원금을 한 번에 갚습니다. 그래서 월 부담이 원리금균등인 구입자금보다 훨씬 적습니다. 셋째, 이용 기간이 2년 단위이고 최장 10년까지 연장할 수 있으며 연장 시점에 미성년 자녀 한 명당 2년씩 더해 최장 20년까지 쓸 수 있습니다.
담보는 한국주택금융공사 전세대출보증, 주택도시보증공사 전세금안심대출보증, 채권양도협약기관 반환채권양도 중 하나를 선택합니다. 어떤 담보를 고르느냐에 따라 보증료와 보증한도가 달라지므로 대출 금리만 보고 정하면 안 됩니다. 중도상환수수료는 없습니다.
예시 3개로 보는 실제 금액
아래는 이 계산기로 직접 계산한 값입니다. 우대금리는 반영하지 않은 기본 금리 기준입니다.
- 디딤돌, 생애최초, 수도권, 부부합산 연소득 6,000만원, 순자산 2억원, 주택가격 4억 5,000만원, 전용 59제곱미터, 30년 만기: 소득 구간이 4천만원 초과 7천만원 이하라 금리는 연 3.80%입니다. LTV 70%로 계산한 3억 1,500만원과 호당한도 2억 4,000만원 중 작은 값이 적용돼 최종 한도는 2억 4,000만원, 월 상환액은 1,118,298원입니다.
- 신생아 특례, 맞벌이 부부합산 연소득 1억 5,000만원, 순자산 3억원, 지방 주택 8억원, 전용 84제곱미터, 30년 만기: 맞벌이 1.3억 초과 1.5억 이하 구간 30년 금리 3.80%에서 지방 0.2%포인트를 빼 연 3.60%가 됩니다. LTV 70%로는 5억 6,000만원이지만 호당한도 4억원이 걸려 최종 4억원, 월 상환액은 1,818,581원입니다.
- 버팀목, 신혼가구, 수도권, 부부합산 연소득 4,500만원, 순자산 1억 5,000만원, 임차보증금 2억 4,000만원: 소득 4천만원 초과 6천만원 이하이고 보증금이 1억원을 넘어 연 3.20%입니다. 신혼가구 대출비율 80%로 계산한 1억 9,200만원이 호당한도 2억 5,000만원보다 작아 최종 한도는 1억 9,200만원, 월 이자는 512,000원입니다.
신청 전에 확인할 다섯 가지
- 접수일 기준으로 역산하세요. 신생아 특례는 출산 후 2년, 신혼부부 전용은 혼인 7년이 접수일 기준입니다. 잔금일이 아니라 접수일로 계산해야 합니다.
- 매매계약 전에 주택 요건을 확인하세요. 평가액과 전용면적을 넘기면 계약 후에 대출이 막혀 계약금을 날립니다.
- 순자산은 부부 합산입니다. 전세보증금과 자동차, 주식이 모두 잡히므로 미리 계산해 두세요. 자산심사는 별도 기관이 합니다.
- 기금 대출은 세대원 전원이 중복 이용할 수 없습니다. 배우자가 버팀목을 쓰고 있으면 디딤돌 실행일에 상환하는 조건으로만 가능합니다.
- 신청 기한은 소유권이전등기 전, 또는 이전등기 접수일로부터 3개월 이내입니다. 전세는 잔금지급일과 전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내입니다.
2026년 9월 6일 기준 주택도시기금 포털에 고시된 요건과 금리를 반영했습니다. 소득·순자산 요건과 금리는 매년 바뀌고 우대금리도 수시로 조정되므로 신청 전 아래 공식 확인처와 수탁은행에서 최종 확인하세요. 주택도시기금, 기금e든든, 국토교통부