종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 보유한 주택의 공시가격을 사람별로 합쳐 일정 금액을 넘으면 국세청이 12월에 부과하는 국세입니다. 2026년 공제금액은 1세대 1주택자가 12억원, 그 밖의 납세의무자가 9억원이고, 공시가격 합계에서 공제금액을 뺀 뒤 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 만듭니다. 세율은 2주택 이하가 0.5%에서 2.7%, 3주택 이상이 0.5%에서 5.0%까지의 누진세율이며, 같은 과세표준에 이미 부과된 재산세를 빼고 만 60세 이상이면 20~40%, 5년 이상 보유했으면 20~50%를 최대 80%까지 세액공제한 다음 농어촌특별세 20%를 더해 최종 납부액이 정해집니다. 공시가격 20억원 아파트를 1세대 1주택자가 단독명의로 보유하면 과세표준 4억 8,000만원, 산출세액 276만원, 재산세 공제 36만원을 거쳐 종합부동산세 240만원과 농어촌특별세 48만원을 합한 288만원을 냅니다. 같은 사람이 만 70세이고 15년을 보유했다면 80% 세액공제를 받아 57만 6,000원으로 줄어듭니다.
보유 주택 공시가격 합계와 주택 수, 나이와 보유기간을 넣으면 2026년 기준 공제금액과 과세표준, 재산세 중복분 공제, 고령자·장기보유 세액공제, 농어촌 특별세까지 반영한 최종 납부액을 계산합니다.
20억원 (2,000,000,000원)
| 항목 | 계산식 | 금액 |
|---|---|---|
| 공시가격 | 세대 합계 | 2,000,000,000원 |
| 공제금액 | 1세대 1주택자 12억원 | -1,200,000,000원 |
| 과세표준 | (공시가격 − 공제금액) x 공정시장가액비율 60% | 480,000,000원 |
| 산출세액 | 2주택 이하 세율 0.5~2.7% | 2,760,000원 |
| 재산세 중복분 공제 | 같은 과세표준에 이미 부과된 재산세 | -360,000원 |
| 고령자·장기보유 공제 | 고령자 0% + 장기보유 0% = 0% (한도 80%) | -0원 |
| 종합부동산세 | 공제 후 결정세액 | 2,400,000원 |
| 농어촌특별세 | 종합부동산세 x 20% | 480,000원 |
| 최종 납부액 | 2,880,000원 | |
최종 납부액
(2,880,000원)
적용 조건 요약
납부 기한
과세기준일은 매년 6월 1일이고, 국세청이 12월 1일부터 12월 15일까지 고지·징수합니다. 합산배제 신고와 부부 공동명의 1주택자 특례 신청은 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 세액이 250만원을 넘으면 6개월 분납이 가능하며 이자상당액은 없습니다.안내사항
세부담상한(직전 연도 총세액의 150%)은 직전 연도 재산세·종부세 자료가 있어야 계산할 수 있어 반영하지 않았습니다. 임대주택 합산배제, 상속주택·지방 저가주택 주택 수 제외, 일시적 2주택 특례, 법인 단일세율도 반영하지 않은 참고용 수치입니다.종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 보유한 주택의 공시가격을 사람별로 합산해 일정 금액을 넘는 부분에 부과하는 국세입니다. 재산세와 과세 기준일은 같지만 성격이 완전히 다릅니다.
| 구분 | 재산세 | 종합부동산세 |
|---|---|---|
| 세목 | 지방세 (시·군·구) | 국세 (국세청) |
| 과세 단위 | 물건별 | 사람별 합산 |
| 공제 | 없음 | 12억원 또는 9억원 |
| 공정시장가액비율 | 주택 60%, 1주택 43~45% | 60% |
| 납부 | 7월·9월 각 1/2 | 12월 1일~15일 |
| 부가세 | 지방교육세 20% | 농어촌특별세 20% |
핵심은 사람별 합산입니다. 재산세는 아파트 한 채씩 따로 계산하지만 종부세는 한 사람이 가진 모든 주택의 공시가격을 더한 뒤 공제를 적용합니다. 그래서 명의를 어떻게 나누느냐가 세액을 크게 바꿉니다.
종합부동산세법 제8조 제1항은 공제금액을 세 가지로 나눕니다. 1세대 1주택자 12억원, 법인 0원, 그 밖의 납세의무자 9억원입니다. 여기서 말하는 1세대 1주택자는 세대원 중 1인이 주택 1채를 단독으로 소유한 경우를 말합니다. 부부가 반씩 나눠 가진 공동명의는 원칙적으로 1세대 1주택자가 아닙니다.
다만 다음 네 가지는 주택이 두 채여도 1세대 1주택자로 봅니다(제8조 제4항). 두 번째부터 네 번째는 9월 16일~30일에 신청해야 적용됩니다.
공제금액을 뺀 뒤에는 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 만듭니다. 이 60%는 종합부동산세법 시행령 제2조의4 제1항에 규정된 값으로, 2022년 8월 개정 이후 계속 유지되고 있습니다. 공시가격 20억원 1세대 1주택자라면 20억 − 12억 = 8억, 8억 x 60% = 4억 8,000만원이 과세표준입니다.
세율은 종합부동산세법 제9조 제1항에 있습니다. 과세표준 12억원까지는 2주택 이하와 3주택 이상이 같고, 12억원을 넘는 구간부터 갈라집니다.
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억 초과 6억 이하 | 150만원 + 초과분 0.7% | 150만원 + 초과분 0.7% |
| 6억 초과 12억 이하 | 360만원 + 초과분 1.0% | 360만원 + 초과분 1.0% |
| 12억 초과 25억 이하 | 960만원 + 초과분 1.3% | 960만원 + 초과분 2.0% |
| 25억 초과 50억 이하 | 2,650만원 + 초과분 1.5% | 3,560만원 + 초과분 3.0% |
| 50억 초과 94억 이하 | 6,400만원 + 초과분 2.0% | 1억 1,060만원 + 초과분 4.0% |
| 94억원 초과 | 1억 5,200만원 + 초과분 2.7% | 2억 8,660만원 + 초과분 5.0% |
주택 수를 셀 때 1주택을 여러 사람이 공동 소유하면 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 봅니다(시행령 제4조의3 제3항). 다가구주택은 한 채로 봅니다. 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 상속주택과 2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지 취득한 전용 60㎡ 이하 소형 신축주택 등은 주택 수에서 제외됩니다.
같은 주택에 재산세와 종부세가 모두 붙으면 이중과세가 됩니다. 이를 막기 위해 종합부동산세법 제9조 제3항은 종부세 과세표준에 대응하는 부분에 이미 부과된 재산세를 종부세에서 빼도록 하고 있습니다. 구체적인 산식은 시행령 제4조의3 제1항에 있습니다.
공제할 재산세액 = 주택분 재산세 부과세액 합계
x [(종부세 과세표준 x 재산세 공정시장가액비율) x 재산세 표준세율]
÷ [주택을 합산해 재산세 표준세율로 계산한 재산세 상당액]
공식이 복잡해 보이지만 뜻은 단순합니다. 재산세 전체 중에서 종부세 과세표준과 겹치는 부분에 해당하는 만큼만 빼주겠다는 것입니다. 공시가격 20억원 1세대 1주택자를 예로 들면 종부세 과세표준 4억 8,000만원에 재산세 공정시장가액비율 45%를 곱한 2억 1,600만원에 재산세 표준세율을 적용한 36만원이 공제됩니다. 산출세액 276만원에서 36만원을 빼 240만원이 됩니다.
분자와 분모 모두 표준세율을 쓴다는 점이 중요합니다. 1세대 1주택 재산세 특례세율(0.05~0.35%)을 적용받아 실제 낸 재산세가 적으면 그 비율만큼 공제액도 줄어듭니다. 재산세를 덜 냈으니 빼줄 것도 적다는 논리입니다.
1세대 1주택자만 받을 수 있는 두 가지 세액공제가 있습니다. 종합부동산세법 제9조 제6항의 고령자 공제와 제8항의 장기보유 공제이며, 제5항에 따라 두 공제를 중복 적용하되 합계 80%를 한도로 합니다.
| 고령자 공제 (만 나이) | 공제율 | 장기보유 공제 (보유기간) | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 60세 이상 65세 미만 | 20% | 5년 이상 10년 미만 | 20% |
| 65세 이상 70세 미만 | 30% | 10년 이상 15년 미만 | 40% |
| 70세 이상 | 40% | 15년 이상 | 50% |
공시가격 20억원 1세대 1주택자의 재산세 공제 후 세액 240만원을 기준으로 보면, 만 70세이면서 15년 이상 보유한 경우 40% + 50% = 90%가 아니라 한도인 80%가 적용돼 종합부동산세가 48만원, 농어촌특별세가 9만 6,000원으로 총 57만 6,000원이 됩니다. 공제가 없을 때의 288만원과 비교하면 5분의 1 수준입니다.
아래 표는 세액공제가 없는 경우(만 60세 미만, 보유 5년 미만)를 기준으로 한 최종 납부액(종합부동산세 + 농어촌특별세)입니다. 1주택은 단독명의 1세대 1주택자, 2주택과 3주택은 공제 9억원을 적용했습니다.
| 공시가격 합계 | 1주택 (12억 공제) | 2주택 (9억 공제) | 3주택 (9억 공제) |
|---|---|---|---|
| 12억원 | 비과세 | 96만 5,950원 | 99만 1,290원 |
| 15억원 | 97만 200원 | 196만 3,630원 | 205만 5,260원 |
| 20억원 | 288만원 | 406만 8,140원 | 424만 1,100원 |
| 25억원 | 555만 1,200원 | 686만 6,860원 | 710만 2,530원 |
| 30억원 | 850만 3,200원 | 985만 8,670원 | 1,063만 8,140원 |
| 50억원 | 2,419만 9,200원 | 2,519만 7,860원 | 3,613만 2,540원 |
2주택과 3주택의 세율 차이는 과세표준이 12억원을 넘어서야 벌어집니다. 공시가격 합계 15억원이면 과세표준이 3억 6,000만원이라 산출세액은 두 경우가 똑같고, 최종 금액이 196만 3,630원과 205만 5,260원으로 9만원가량 갈리는 것은 재산세 중복분 공제가 달라서일 뿐입니다. 반면 30억원에서는 78만원, 50억원에서는 1,093만원까지 벌어집니다. 이 표는 주택마다 공시가격이 같다고 가정한 값이므로 실제 보유 상황은 위 계산기에 직접 넣어 확인하세요.
부부가 한 채를 반씩 나눠 가지면 각자 9억원씩 합계 18억원을 공제받아 12억원 단독명의보다 유리해 보입니다. 하지만 공동명의자는 1세대 1주택자가 아니라 고령자·장기보유 세액공제를 받지 못합니다. 그래서 종합부동산세법 제10조의2가 부부 공동명의 1주택자 특례를 두어, 신청하면 한 사람을 납세의무자로 보아 12억원 공제와 두 세액공제를 함께 받게 했습니다.
| 공시 20억 1주택 | 공제금액 | 세액공제 | 세대 합계 종부세 |
|---|---|---|---|
| 단독명의 (65세, 12년) | 12억원 | 70% | 86만 4,000원 |
| 공동명의, 특례 미신청 | 9억 x 2 = 18억원 | 없음 | 65만 5,200원 |
| 공동명의, 특례 신청 | 12억원 | 70% | 86만 4,000원 |
만 65세에 12년 보유(공제 70%)라면 특례를 신청하지 않는 쪽이 21만원가량 유리합니다. 그런데 같은 주택을 만 72세가 16년 보유했다면(공제 80%) 특례 신청 시 170만 640원, 미신청 시 406만 8,000원으로 결론이 완전히 뒤집힙니다. 공제율이 커질수록, 공시가격이 높을수록 특례 신청이 유리해집니다. 매년 다시 선택할 수 있으므로 나이가 들면서 갈아타는 것이 정석입니다.
종합부동산세법 제16조에 따라 관할 세무서장이 세액을 결정해 12월 1일부터 12월 15일까지 부과·징수합니다. 납부고지서는 납부기간 개시 5일 전까지 발급됩니다. 2026년은 12월 1일이 화요일, 12월 15일이 화요일이라 주말 연장이 없습니다.
2026년 9월 7일 기준 시행 중인 종합부동산세법과 같은 법 시행령, 농어촌 특별세법을 반영했습니다. 공시가격은 매년 3월 국토교통부가 공표하므로 실제 고지 전에 홈택스(hometax.go.kr)와 국가법령정보센터 종합부동산세법에서 최신 기준을 확인하시기 바랍니다.
종합부동산세법 제8조 제1항에 따라 1세대 1주택자는 12억원, 그 밖의 납세의무자는 9억원을 공시가격 합계에서 공제합니다. 법인은 공제가 0원입니다. 공제는 사람별로 적용되므로 부부가 한 채를 공동명의로 나눠 가지면 각자 9억원씩 합계 18억원을 공제받습니다. 다만 이때는 1세대 1주택자가 아니게 되어 고령자·장기보유 세액공제를 받지 못합니다. 부부 공동명의 1주택자 특례를 신청하면 12억원 공제와 두 세액공제를 받을 수 있습니다.
1세대 1주택자가 단독명의로 보유하고 세액공제가 없다면 288만원입니다. 공시가격 20억원에서 12억원을 공제한 8억원에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준 4억 8,000만원이 나오고, 2주택 이하 세율표의 3억 초과 6억 이하 구간을 적용하면 150만원에 1억 8,000만원의 0.7%를 더한 276만원이 산출세액입니다. 여기서 재산세 중복분 36만원을 빼면 종합부동산세는 240만원, 농어촌특별세 48만원을 더해 총 288만원입니다. 만 70세이고 15년 이상 보유했다면 80% 공제를 받아 57만 6,000원으로 줄어듭니다.
1세대 1주택자만 받을 수 있습니다. 과세기준일 현재 만 60세 이상 65세 미만 20%, 65세 이상 70세 미만 30%, 70세 이상 40%가 고령자 공제이고, 보유기간 5년 이상 10년 미만 20%, 10년 이상 15년 미만 40%, 15년 이상 50%가 장기보유 공제입니다. 두 공제는 중복 적용되지만 합계 80%가 한도입니다. 예를 들어 만 70세가 15년을 보유하면 40%와 50%를 더한 90%가 아니라 80%가 적용됩니다. 다주택자와 특례를 신청하지 않은 공동명의자는 이 공제를 받을 수 없습니다.
종합부동산세법 제9조 제1항 제2호에 따라 과세표준 12억원까지는 2주택 이하와 같은 0.5~1.0%이지만, 12억원을 넘으면 세율이 갈라집니다. 12억 초과 25억 이하 2.0%, 25억 초과 50억 이하 3.0%, 50억 초과 94억 이하 4.0%, 94억 초과 5.0%입니다. 2주택 이하는 같은 구간이 각각 1.3%, 1.5%, 2.0%, 2.7%입니다. 공시가격 합계 30억원을 예로 들면 2주택은 985만 8,670원, 3주택은 1,063만 8,140원으로 78만원가량 차이가 납니다.
종합부동산세법 제10조의2에 따라 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서에 신청합니다. 신청하면 부부 중 한 명을 납세의무자로 보아 12억원을 공제하고 고령자·장기보유 세액공제도 받습니다. 신청하지 않으면 각자 9억원씩 합계 18억원을 공제받는 대신 두 세액공제를 받지 못합니다. 나이가 젊고 보유기간이 짧으면 공제 한도가 큰 미신청이 유리하고, 고령이거나 오래 보유했으면 세액공제를 받는 신청이 유리합니다. 매년 다시 선택할 수 있으므로 조건이 바뀌면 갈아탈 수 있습니다.
한계·유의사항 세부담상한(직전 연도 총세액의 150%), 임대주택 합산배제, 상속주택·지방 저가주택·일시적 2주택의 주택 수 제외, 법인 단일세율(2.7%·5.0%)은 반영하지 않았습니다. 주택이 2채 이상이면 공시가격이 균등하다고 보고 재산세 공제액을 계산합니다.
데이터 출처 공제금액과 세율은 종합부동산세법 제8조·제9조, 공정시장가액비율 60%는 같은 법 시행령 제2조의4, 재산세 공제 산식은 시행령 제4조의3, 농어촌특별세 20%는 농어촌특별세법 제5조 별표를 근거로 했으며 국가법령정보센터(law.go.kr) 원문을 확인했습니다.
기준 2026년 기준
투자 전략에 필요한 다양한 계산 도구들을 한눈에