보유세란? 1년에 세 번 나오는 고지서
보유세는 법률에 나오는 세목 이름이 아닙니다. 부동산을 가지고 있다는 사실만으로 매년 내는 세금을 묶어 부르는 말이고, 실제로는 지방세와 국세가 섞여 있습니다. 그래서 재산세 계산기와 종부세 계산기를 따로 돌린 뒤 더해야 진짜 부담이 나옵니다. 이 페이지는 그 과정을 한 번에 처리합니다.
| 세목 | 부과 주체 | 산정 기준 | 납부 시기 |
|---|
| 재산세 본세 | 시·군·구 | 과세표준 x 0.05~0.4% | 7월·9월 각 1/2 |
| 재산세 도시지역분 | 시·군·구 | 과세표준 x 0.14% | 재산세와 합산 고지 |
| 지방교육세 | 시·군·구 | 재산세 본세 x 20% | 재산세와 합산 고지 |
| 종합부동산세 | 국세청 | 과세표준 x 0.5~5.0% | 12월 1일~15일 |
| 농어촌특별세 | 국세청 | 종합부동산세 x 20% | 종부세와 합산 고지 |
다섯 가지 모두 과세기준일이 6월 1일로 같습니다. 6월 1일 하루 차이로 1년치 보유세 전부가 매도인과 매수인 사이에서 넘어가므로, 잔금일을 5월 31일 이전이나 6월 2일 이후로 잡는 것이 실무의 첫 번째 절세 포인트입니다.
재산세와 종부세를 한 번에 계산하는 순서
재산세와 종부세는 같은 공시가격에서 출발하지만 공정시장가액비율도, 공제도, 과세 단위도 다릅니다. 공시가격 20억원 1세대 1주택 단독명의를 예로 들어 한 줄씩 따라가 보겠습니다.
| 단계 | 재산세 | 종합부동산세 |
|---|
| 공시가격 | 20억원 | 20억원 |
| 공제 | 없음 | −12억원 (1세대 1주택자) |
| 공정시장가액비율 | 45% (1주택 특례) | 60% |
| 과세표준 | 9억원 | 4억 8,000만원 |
| 본세 | 297만원 | 276만원 (산출세액) |
| 조정 | 도시지역분 +126만원 | 재산세 공제 −36만원 |
| 부가세 | 지방교육세 +59만 4,000원 | 농어촌특별세 +48만원 |
| 소계 | 482만 4,000원 | 288만원 |
두 세목을 더하면 연간 770만 4,000원, 공시가격 대비 실효세율은 0.385%입니다. 재산세 297만원이 종부세 계산에서 통째로 빠지는 것이 아니라 종부세 과세표준과 겹치는 36만원만 공제된다는 점이 자주 오해되는 부분입니다.
공시가격별 연간 보유세 총액 (1세대 1주택 단독명의)
1세대 1주택 단독명의, 도시지역분 포함, 세액공제 없음(만 60세 미만, 보유 5년 미만)을 기준으로 한 공시가격별 연간 보유세입니다.
| 공시가격 | 재산세 | 종부세 + 농특세 | 연간 합계 | 실효세율 |
|---|
| 5억원 | 62만원 | 비과세 | 62만원 | 0.124% |
| 9억원 | 151만 2,000원 | 비과세 | 151만 2,000원 | 0.168% |
| 12억원 | 259만 2,000원 | 비과세 | 259만 2,000원 | 0.216% |
| 15억원 | 342만 9,000원 | 97만 200원 | 439만 9,200원 | 0.293% |
| 20억원 | 482만 4,000원 | 288만원 | 770만 4,000원 | 0.385% |
| 30억원 | 761만 4,000원 | 850만 3,200원 | 1,611만 7,200원 | 0.537% |
공시가격 12억원까지는 종부세가 0이라 보유세가 곧 재산세입니다. 12억원을 넘는 순간 종부세가 붙기 시작하고, 20억원에서는 종부세가 재산세의 60% 수준까지 올라옵니다. 실효세율이 0.124%에서 0.537%로 4배 넘게 커지는 것이 누진 구조의 결과입니다.
재산세는 공동명의로 줄지 않는다, 그 이유
“공동명의 보유세”를 검색하면 대부분 종부세 이야기만 나옵니다. 재산세는 어떻게 되는지 명확히 짚고 넘어가겠습니다. 재산세는 명의를 나눠도 세대가 내는 총액이 1원도 줄지 않습니다.
근거는 지방세법 제113조 제3항입니다. “주택을 2명 이상이 공동으로 소유하거나 토지와 건물의 소유자가 다를 경우 해당 주택에 대한 세율을 적용할 때 해당 주택의 토지와 건물의 가액을 합산한 과세표준에 세율을 적용한다”고 못 박고 있습니다. 지분으로 먼저 나누고 각자 낮은 누진 구간을 적용받는 방식이 아니라, 주택 전체로 세액을 계산한 뒤 제107조 제1항 제1호에 따라 지분만큼 안분해 고지하는 구조입니다.
여기에 더해 재산세의 1세대 1주택 특례(공정시장가액비율 43~45%, 세율 0.05~0.35%)는 판정 단위가 세대입니다. 지방세법 시행령 제110조의2는 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족으로 구성된 1세대가 국내에 주택을 1개만 소유하는 경우를 1세대 1주택으로 봅니다. 부부가 한 채를 공동명의로 가져도 세대는 여전히 1주택이므로 특례를 그대로 받습니다.
정리하면 재산세에서 공동명의는 불리하지도 유리하지도 않습니다.반면 종합부동산세는 종합부동산세법 제7조가 인별 과세를 정하고 있어 명의가 곧 세액입니다. 보유세 절세 논의가 사실상 종부세 논의인 이유입니다.
단독명의 vs 공동명의, 갈림길은 세액공제
공동명의의 장점은 공제 한도입니다. 각자 9억원씩 합계 18억원을 공제받아 1세대 1주택자의 12억원보다 6억원 큽니다. 단점은 1세대 1주택자가 아니게 되면서 고령자·장기보유 세액공제를 전혀 받지 못한다는 것입니다. 이 둘 중 무엇이 큰지가 갈림길입니다.
| 조건 (공시 30억 1주택) | 재산세 | 종부세 + 농특세 | 연간 합계 |
|---|
| 만 50세·3년, 단독명의 | 761만 4,000원 | 850만 3,200원 | 1,611만 7,200원 |
| 만 50세·3년, 공동명의 | 761만 4,000원 | 406만 8,000원 | 1,168만 2,000원 |
| 만 72세·16년, 단독명의 | 761만 4,000원 | 170만 640원 | 931만 4,640원 |
| 만 72세·16년, 공동명의 | 761만 4,000원 | 406만 8,000원 | 1,168만 2,000원 |
재산세 761만 4,000원이 네 줄 모두 같다는 점을 확인하세요. 만 50세·3년에는 공동명의가 443만원 유리하지만, 만 72세·16년이 되면 단독명의가 237만원 유리해집니다. 80% 세액공제가 6억원 추가 공제보다 커지는 지점에서 결론이 뒤집힙니다.
공동명의를 유지하면서 단독명의처럼 계산받는 방법도 있습니다. 종합부동산세법 제10조의2의 부부 공동명의 1주택자 특례를 매년 9월 16일부터 30일까지 신청하면 부부 중 한 명을 납세의무자로 보아 12억원 공제와 두 세액공제를 함께 적용합니다. 매년 다시 선택할 수 있으므로 나이가 들어 공제율이 올라가는 시점에 갈아타면 됩니다. 위 계산기의 비교 표에서 세 가지 안을 동시에 확인할 수 있습니다.
다주택자의 보유세는 얼마나 뛰는가
다주택자는 재산세와 종부세 양쪽에서 동시에 불리해집니다. 재산세에서는 1세대 1주택 특례가 사라져 공정시장가액비율이 43~45%에서 60%로 올라가고 세율도 0.05~0.35%에서 0.1~0.4%로 바뀝니다. 종부세에서는 공제가 12억원에서 9억원으로 줄고, 3주택 이상이면 과세표준 12억원 초과 구간의 세율이 1.3~2.7%에서 2.0~5.0%로 뜁니다.
| 공시 합계 20억원 | 재산세 | 종부세 + 농특세 | 연간 합계 |
|---|
| 1주택 (12억 공제) | 482만 4,000원 | 288만원 | 770만 4,000원 |
| 2주택 (각 10억) | 592만 8,000원 | 406만 8,140원 | 999만 6,140원 |
| 3주택 (각 6억 6,667만) | 517만 1,910원 | 424만 1,100원 | 941만 3,010원 |
같은 20억원인데 1주택 770만 4,000원이 2주택에서 999만 6,140원으로 30% 늘어납니다. 재산세만 봐도 482만 4,000원에서 592만 8,000원으로 커지는데, 1세대 1주택 특례가 사라지면서 공정시장가액비율이 45%에서 60%로, 세율이 특례 0.05~0.35%에서 표준 0.1~0.4%로 동시에 올라가기 때문입니다.
반면 2주택보다 3주택의 재산세가 오히려 적은 것(592만 8,000원 → 517만 1,910원)은 재산세가 물건별 누진 과세라서 그렇습니다. 같은 20억원을 세 채로 쪼개면 낮은 세율 구간을 세 번 쓰게 됩니다. 종부세는 사람별 합산이라 이런 분산 효과가 없고 오히려 3주택 중과세율이 붙습니다. 공시 30억원으로 올리면 1주택 1,611만 7,200원, 2주택 1,950만 6,670원, 3주택 1,953만 140원으로 다주택 쪽이 340만원가량 무거워집니다.
연간 납부 일정과 분납 기준
한 해 보유세 일정은 아래와 같습니다. 2026년은 해당 기한들이 모두 평일이라 주말 연장이 없습니다.
- 6월 1일: 과세기준일. 이날 소유자가 그해 재산세와 종부세를 전부 부담합니다.
- 7월 16일~31일: 주택분 재산세 1기분(연간 세액의 1/2)과 건축물 재산세. 2026년 7월 31일은 금요일입니다.
- 9월 16일~30일: 주택분 재산세 2기분과 토지 재산세. 같은 기간에 종부세 합산배제 신고와 부부 공동명의 1주택자 특례 신청을 합니다. 2026년 9월 30일은 수요일입니다.
- 12월 1일~15일: 종합부동산세와 농어촌특별세. 2026년은 12월 1일과 15일이 모두 화요일입니다.
분납 기준은 세목마다 다릅니다. 재산세는 세액 250만원을 넘으면 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나눠 낼 수 있고, 종합부동산세는 250만원을 넘으면 6개월 이내에 나눠 낼 수 있으며 이자 상당액이 붙지 않습니다. 기한을 넘기면 지방세는 즉시 3%에 세액 30만원 이상일 때 매월 0.66%(최대 60개월), 국세는 1일 10만분의 22(연 8.03%)의 납부지연가산세가 붙습니다.
2026년 9월 7일 기준 시행 중인 지방세법·같은 법 시행령, 종합부동산세법·같은 법 시행령, 농어촌특별세법을 반영했습니다. 공시가격은 매년 바뀌므로 실제 고지 전에 위택스(wetax.go.kr), 홈택스(hometax.go.kr), 부동산공시가격 알리미에서 최신 기준을 확인하시기 바랍니다.