재산세란? 과세기준일 6월 1일이 모든 것을 정한다
재산세는 매년 6월 1일 현재 주택, 건축물, 토지, 선박, 항공기를 사실상 소유한 사람에게 물건 소재지 시·군·구가 부과하는 지방세입니다. 6월 1일 하루가 1년치 세금을 가르기 때문에 실무에서는 잔금일을 5월 31일 이전으로 잡으면 매도인이, 6월 2일 이후로 잡으면 매수인이 그해 재산세를 냅니다. 계약서에 특약을 넣어도 과세관청은 6월 1일 소유자에게 고지합니다.
고지서에 찍히는 금액은 재산세 하나가 아닙니다. 재산세 본세, 재산세 도시지역분, 지방교육세 세 가지가 한 장에 합쳐져 나오고, 주택은 그 합계를 7월과 9월에 절반씩 나눠 냅니다. 그래서 “재산세 얼마”를 검색해 본세 세율표만 보고 계산하면 실제 고지액보다 30~40% 적게 나옵니다.
- 재산세 본세: 과세표준에 누진세율(주택 0.1~0.4%)을 곱한 금액. 1세대 1주택 특례는 0.05~0.35%
- 재산세 도시지역분: 도시지역 안에 있으면 과세표준의 0.14% (지방세법 제112조, 조례로 0.23%까지)
- 지방교육세: 재산세 본세의 20% (지방세법 제151조, 도시지역분에는 붙지 않음)
1단계, 과세표준은 공시가격 그대로가 아니다
재산세는 공시가격에 바로 세율을 곱하지 않습니다. 지방세법 제110조에 따라 공시가격(시가표준액)에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 먼저 만듭니다. 2026년 9월 기준 시행 중인 지방세법 시행령 제109조가 정한 비율은 아래와 같습니다.
| 구분 | 공정시장가액비율 | 근거 |
|---|
| 토지·건축물 | 70% | 시행령 제109조 제1항 제1호 |
| 주택(원칙) | 60% | 시행령 제109조 제1항 제2호 본문 |
| 1세대 1주택, 공시 3억원 이하 | 43% | 시행령 제109조 제1항 제2호 가목 |
| 1세대 1주택, 3억 초과 6억 이하 | 44% | 시행령 제109조 제1항 제2호 나목 |
| 1세대 1주택, 6억원 초과 | 45% | 시행령 제109조 제1항 제2호 다목 |
놓치기 쉬운 점이 하나 있습니다. 1세대 1주택 공정시장가액비율 특례는 조문에 “시가표준액이 9억원을 초과하는 주택을 포함한다”고 명시돼 있어 공시가격 20억원 1주택도 45%를 적용받습니다. 반면 뒤에 나오는 0.05~0.35% 세율 특례는 시가표준액 9억원 이하 주택으로 한정됩니다. 두 특례의 요건이 다르다는 점이 계산 오류가 가장 자주 나는 지점입니다.
2026년 재산세 세율표 (주택·건축물·토지)
과세표준이 정해지면 지방세법 제111조의 누진세율을 적용합니다. 아래 표는 2026년 9월 기준 시행 중인 표준세율입니다.
| 과세표준 | 주택 표준세율 | 1세대 1주택 특례세율 |
|---|
| 6,000만원 이하 | 0.1% | 0.05% |
| 6,000만원 초과 1.5억 이하 | 6만원 + 초과분 0.15% | 3만원 + 초과분 0.1% |
| 1.5억 초과 3억 이하 | 19만 5,000원 + 초과분 0.25% | 12만원 + 초과분 0.2% |
| 3억원 초과 | 57만원 + 초과분 0.4% | 42만원 + 초과분 0.35% |
| 일반 건축물 | 0.25% (골프장·고급오락장용 4%) |
| 토지 종합합산 | 5,000만원 이하 0.2% / 1억 이하 10만원+0.3% / 1억 초과 25만원+0.5% |
| 토지 별도합산 | 2억 이하 0.2% / 10억 이하 40만원+0.3% / 10억 초과 280만원+0.4% |
1세대 1주택 특례세율(지방세법 제111조의2)은 부칙에 따라 2026년 12월 28일까지 성립하는 납세의무에만 유효합니다. 2027년 이후 적용 여부는 국회 연장 입법에 달려 있어 아직 확정되지 않았습니다. 지자체는 조례로 표준세율을 50% 범위에서 가감할 수 있으므로 최종 고지액은 지역마다 소폭 다를 수 있습니다.
공시가격별 아파트 재산세 얼마인지 한눈에
도시지역분을 포함하고 단독명의로 보유한다고 가정했을 때, 공시가격별 연간 재산세 총액입니다. 1주택 열은 공정시장가액비율 43~45%와 특례세율을, 다주택 열은 60%와 표준세율을 적용했습니다.
| 공시가격 | 1주택 과세표준 | 1주택 연간 합계 | 다주택 연간 합계 | 차이 |
|---|
| 3억원 | 1억 2,900만원 | 29만 9,400원 | 57만 6,000원 | 1.9배 |
| 5억원 | 2억 2,000만원 | 62만원 | 110만 4,000원 | 1.8배 |
| 7억원 | 3억 1,500만원 | 100만 8,000원 | 184만 8,000원 | 1.8배 |
| 9억원 | 4억 500만원 | 151만 2,000원 | 259만 2,000원 | 1.7배 |
| 12억원 | 5억 4,000만원 | 259만 2,000원 | 370만 8,000원 | 1.4배 |
| 20억원 | 9억원 | 482만 4,000원 | 668만 4,000원 | 1.4배 |
공시가격 9억원을 넘는 순간 1주택 열의 증가폭이 커지는 것이 보입니다. 공시가격 9억원까지는 특례세율 0.05~0.35%를 쓰지만 9억원을 넘으면 표준세율 0.1~0.4%로 바뀌기 때문입니다. 공시 9억원 1주택은 151만 2,000원인데 공시 12억원이 되면 259만 2,000원으로 71% 늘어납니다.
도시지역분과 지방교육세, 고지서 금액이 커 보이는 이유
“세율표로 계산했는데 고지서가 두 배다”라는 말이 나오는 이유는 도시지역분 때문입니다. 도시지역분은 본세와 달리 누진 구조가 아니라 과세표준 전체에 0.14%를 곱하는 단일세율이라 공시가격이 낮을수록 본세보다 오히려 큽니다.
| 공시 5억원 1주택 | 계산식 | 금액 |
|---|
| 과세표준 | 5억원 x 44% | 2억 2,000만원 |
| 재산세 본세 | 12만원 + (2.2억 − 1.5억) x 0.2% | 26만원 |
| 도시지역분 | 2억 2,000만원 x 0.14% | 30만 8,000원 |
| 지방교육세 | 26만원 x 20% | 5만 2,000원 |
| 연간 합계 | 7월 31만원 + 9월 31만원 | 62만원 |
도시지역분 30만 8,000원이 본세 26만원보다 큽니다. 지방교육세는 본세에만 20%가 붙고 도시지역분에는 붙지 않는데(지방세법 제151조 제1항 제6호가 제112조 제1항 제2호를 제외), 이 규정을 모르면 지방교육세를 12만 4,000원으로 과대 계산하게 됩니다. 도시지역 밖에 있는 주택이라면 도시지역분이 빠져 같은 조건에서 31만 2,000원만 냅니다.
주택 세부담상한은 폐지됐다, 대신 과세표준상한제
오래된 블로그 글에는 “주택 재산세는 공시가격 3억 이하 105%, 6억 이하 110%, 6억 초과 130%까지만 오른다”는 설명이 남아 있습니다. 2026년 9월 현재 이 내용은 맞지 않습니다. 2023년 3월 14일 개정으로 지방세법 제122조에 “다만, 주택의 경우에는 적용하지 아니한다”는 단서가 들어가면서 주택 세부담상한은 폐지됐고, 세부담상한 구간을 정하던 제1호부터 제3호도 모두 삭제됐습니다.
대신 들어온 것이 지방세법 제110조 제3항의 과세표준상한제입니다. 세액이 아니라 과세표준 자체에 상한을 씌우는 방식입니다.
과세표준상한액 = (직전 연도 시가표준액 x 올해 공정시장가액비율)
+ (올해 시가표준액 x 올해 공정시장가액비율 x 5%)
과세표준상한율 5%는 지방세법 시행령 제109조의2 제2항에 규정돼 있습니다. 예를 들어 1세대 1주택 공시가격이 5억원에서 7억원으로 뛰었다면, 상한을 두지 않으면 과세표준이 3억 1,500만원이지만 상한액은 5억 x 45% + 3억 1,500만 x 5% = 2억 4,075만원이 되어 과세표준이 여기서 멈춥니다. 연간 재산세는 100만 8,000원 대신 69만 8,850원이 됩니다. 토지와 건축물에는 여전히 150% 세부담상한이 적용되며, 이 계산기는 직전 연도 세액을 입력받지 않아 토지·건축물 상한은 반영하지 않습니다.
공동명의로 바꿔도 재산세는 줄지 않는다
종합부동산세는 사람마다 9억원(1세대 1주택자는 12억원)을 공제하므로 부부 공동명의로 나누면 공제 한도가 늘어납니다. 그래서 “공동명의가 절세”라는 말이 퍼져 있는데, 재산세에는 해당되지 않습니다.
지방세법 제113조 제3항은 주택을 두 명 이상이 공동으로 소유하거나 토지와 건물의 소유자가 다른 경우, 해당 주택의 토지와 건물 가액을 합산한 과세표준에 세율을 적용하라고 정하고 있습니다. 지분으로 먼저 쪼개고 각자 누진세율을 매기는 것이 아니라, 주택 전체 기준으로 세액을 산출한 뒤 지분(제107조 제1항 제1호)만큼 나눠 고지합니다. 결과적으로 세대가 내는 재산세 총액은 단독명의와 완전히 같습니다.
또 하나, 1세대 1주택 특례(공정시장가액비율 43~45%, 세율 0.05~0.35%)의 판정 단위는 세대입니다. 지방세법 시행령 제110조의2는 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족이 국내에 주택 1개만 소유하는 경우를 1세대 1주택으로 봅니다. 따라서 부부가 한 채를 공동명의로 보유해도 재산세 특례는 그대로 받습니다. 종합부동산세에서 공동명의자가 1세대 1주택자로 인정받지 못하는 것과 결론이 반대라는 점을 함께 기억해 두는 것이 좋습니다.
납부 기한 7월·9월과 절세 체크리스트
주택분 재산세는 지방세법 제115조에 따라 연간 세액의 절반을 7월 16일부터 31일까지, 나머지 절반을 9월 16일부터 30일까지 냅니다. 다만 해당 연도에 부과할 세액이 20만원 이하이면 조례에 따라 7월에 한 번에 부과할 수 있습니다. 건축물은 7월, 토지는 9월에 각각 한 번씩 부과합니다. 2026년은 7월 31일이 금요일, 9월 30일이 수요일이라 주말 연장이 없습니다.
- 6월 1일 전후 잔금일 조정: 5월 31일까지 잔금을 치르면 매도인이, 6월 2일 이후면 매수인이 그해 재산세를 부담합니다.
- 세액 250만원 초과 시 분할납부: 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나눠 낼 수 있습니다.
- 자동이체·전자고지 세액공제: 지방세특례제한법 제92조의2에 따른 감면이 있으며 금액은 지자체 조례로 정합니다.
- 기한 초과 시: 지방세는 기한이 지나면 즉시 3%, 세액 30만원 이상이면 매월 0.66%가 최대 60개월까지 붙습니다.
2026년 9월 7일 기준 시행 중인 지방세법과 같은 법 시행령을 반영했으며, 공시가격은 매년 바뀌므로 실제 고지 전에 위택스(wetax.go.kr)와 국가법령정보센터 지방세법에서 최신 기준을 확인하시기 바랍니다.